Copierea de continut din prezentul site este supusa regulilor precizate in Termeni si conditii! Click aici.
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
X
REGULAMENT-CADRU din 11 octombrie 1996 (*republicat*) al asociatiilor de proprietari*)
_________ *) A se vedea şi <>Ordinul ministrului lucrãrilor publice şi amenajãrii teritoriului nr. 139/N din 11 noiembrie 1997 , publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 338 bis din 2 decembrie 1997.
CAP. 1 Dispoziţii generale, definiţii
ART. 1 Prezentul regulament-cadru stabileşte modul de înfiinţare şi de funcţionare a asociaţiilor de proprietari, precum şi modul de administrare şi de exploatare a unor clãdiri aflate în proprietate. ART. 2 Regulamentul-cadru se aplica tuturor clãdirilor cu mai multe apartamente în proprietate privatã sau mixtã, inclusiv în cazul celor având spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta. ART. 3 Termenii utilizaţi în prezentul regulament au urmãtorul înţeles: a) Prin bloc de locuinţe - clãdire - condominiu se înţelege o proprietate imobiliarã din care unele pãrţi au alta destinaţie decât aceea de locuinta, respectiv apartamente proprietate individualã, iar restul este proprietate comuna indivizã. Proprietatea imobiliarã nu este un condominiu decât dacã cota-parte indivizã de proprietate comuna revine proprietarilor apartamentelor şi nu poate fi separatã de proprietatea asupra apartamentelor. b) Prin spaţiu, respectiv apartament, se înţelege o parte dintr-o clãdire destinatã locuirii, în regim de proprietate individualã, care, împreunã cu cota-parte indivizã din proprietatea comuna, constituie o unitate de proprietate imobiliarã. Cu excepţia unor situaţii pentru care exista alte prevederi exprese în acest regulament-cadru sau în acordul de asociere, drepturile de proprietate asupra unui apartament dintr-un bloc de locuinţe/condominiu trebuie considerate în acelaşi mod ca şi drepturile de proprietate asupra altor proprietãţi imobiliare. c) Prin proprietate comuna se înţelege toate pãrţile dintr-o clãdire aflatã în proprietate, care nu sunt apartamente şi care sunt destinate folosirii în comun de cãtre toţi proprietarii din acea clãdire. Proprietatea comuna este indivizibilã şi este detinuta de proprietarii apartamentelor individuale, conform cotelor calculate. Proprietatea comuna include toate pãrţile proprietãţii care sunt în folosinta comuna, ca: terenul pe care este construitã clãdirea, curtea inclusã, fundaţia, structura de rezistenta, acoperisul, terasele, coşurile de fum, scarile, holurile, pivnitele, subsolurile, casa scãrii, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apa, ascensoarele. Proprietatea comuna include instalaţii ale clãdirii aflate în folosinta comuna cu care a fost înzestratã clãdirea în timpul construcţiei sau cu care a fost dotatã mai târziu de cãtre proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrasnete, antene, instalaţii de telefonie, instalaţii electrice, conducte de apa, sisteme de încãlzire şi conducte de gaze care pot trece prin proprietatea comuna pana la punctele de distribuţie din apartamentele individuale. d) Prin cota-parte se înţelege cota de proprietate care îi revine fiecãrui apartament proprietate individualã, din proprietatea comuna, şi este înscrisã în actul de proprietate. În situaţia în care cotele-pãrţi nu sunt înscrise în actele de proprietate, ele vor fi calculate pentru fiecare apartament, corespunzãtor cu raportul dintre suprafata locativã a fiecãrui apartament şi totalul suprafeţelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil. e) Prin fondatori se înţelege orice persoana juridicã, inclusiv statul, o instituţie a administraţiei publice locale, o persoana sau un grup de persoane care acţioneazã împreunã, care sau în numele cãreia se înfiinţeazã un condominiu şi care prin vânzare sau orice alta forma de transfer oferã spaţii, respectiv apartamente într-un bloc de locuinţe pentru proprietarii individuali. f) Prin proprietar al spaţiului, respectiv al apartamentului, se înţelege persoana sau grupul de persoane care are în proprietate acel spaţiu, respectiv apartament, într-un bloc de locuinţe/condominiu. g) Prin asociaţie de proprietari se înţelege organizaţia proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o clãdire cu mai multe apartamente proprietate privatã sau mixtã. h) Prin acord de asociere se înţelege actul care consfinţeşte hotãrârea proprietarilor de a se asocia, dupã înregistrarea proprietãţii în Cartea funciarã. i) Prin cheltuieli comune se înţelege cheltuielile sau obligaţiile financiare ale asociaţiei, care sunt legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuinta.
CAP. 2 Înfiinţarea şi înregistrarea asociaţiei de proprietari
ART. 4 Asociaţia de proprietari se constituie în cadrul unei adunãri, convocatã în termen de 60 de zile de la data la care intreaga clãdire a fost înregistratã în Cartea funciarã. Membrii asociaţiei vor fi toţi proprietarii apartamentelor, inclusiv primãria sau fondatorul, atât timp cat aceştia continua sa detina unul sau mai multe apartamente din clãdire. ART. 5 Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridicã în momentul înregistrãrii la judecãtoria pe raza cãreia se afla clãdirea pentru care s-a constituit asociaţia, potrivit regulilor privind persoanele juridice. În cazul clãdirilor cu mai puţin de 20 de proprietari asociaţi, asociaţia se poate constitui pe grupe de clãdiri invecinate, reunind, de regula, minimum 3 proprietari, pe criteriul intereselor comune în gospodãrirea proprietãţii. ART. 6 Judecãtoria se pronunţa asupra cererii de înregistrare, pe baza acordului de constituire şi a statutului asociaţiei de proprietari. Statutul asociaţiei de proprietari se întocmeşte în baza prezentei legi şi a prezentului regulament-cadru al asociaţiilor de proprietari. ART. 7 Asociaţiile de locatari din clãdirile cu mai multe apartamente aflate în proprietate privatã sau mixtã, inclusiv ca urmare a aplicãrii prevederilor <>Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale <>Legii nr. 85/1992 , se vor transforma în asociaţii de proprietari potrivit normelor cuprinse în prezentul regulament-cadru.
CAP. 3 Acordul de asociere
ART. 8 Acordul de asociere trebuie sa conţinã: a) adresa proprietãţii; b) numele şi prenumele proprietarilor unitãţilor locative; c) descrierea proprietãţii, cuprinzând: descrierea clãdirii, structura clãdirii, numãrul de etaje, numãrul de apartamente structurate pe numãr de camere, terenul aferent clãdirii. Descrierea trebuie sa fie suficienta din punct de vedere juridic pentru înregistrarea în Cartea funciarã de la biroul de înregistrare a proprietãţilor imobiliare; d) planşe sau schite, în mãsura sa asigure o buna identificare, prin localizare şi suprafata, a fiecãrui spaţiu, respectiv apartament, din structura clãdirii; e) enumerarea şi descrierea pãrţilor aflate în proprietate comuna; f) cota-parte ce revine fiecãrui apartament din proprietatea comuna. ART. 9 La întrunirea constitutivã a asociaţiei de proprietari, proprietarii apartamentelor vor alege un comitet executiv şi o comisie de cenzori şi vor hotãrî numãrul membrilor acestora şi durata mandatelor lor. Membrii comisiei de cenzori trebuie sa aibã cunoştinţe de specialitate şi experienta în domeniile economic, financiar şi juridic. Asociaţia de proprietari poate delega atribuţiile comisiei de cenzori, de control financiar şi contabil, unor persoane fizice sau juridice, asociaţii sau agenţi economici specializaţi. Candidatul care va obţine cel mai mare numãr de voturi va deveni preşedintele asociaţiei de proprietari. ART. 10 Stabilirea cotelor-pãrţi din veniturile şi cheltuielile comune se face proporţional cu cota-parte din proprietatea comuna aferentã fiecãrui apartament. ART. 11 În cazul spaţiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, relaţiile de coproprietate între proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile Codului civil. ART. 12 Pentru amendarea sau modificarea acordului de asociere este necesar acceptul a cel puţin 80% din votul proprietarilor de apartamente, respectiv alte spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta. Orice amendare sau modificare trebuie sa fie înregistratã la judecãtoria pe raza cãreia se afla clãdirea. ART. 13 În cazul în care apartamentele, respectiv spaţiile, pot fi adãugate sau retrase din asociaţie, acordul de asociere trebuie sa stabileascã formula care se va folosi pentru recalcularea cotelor ce revin apartamentelor rãmase în asociaţie.
CAP. 4 Drepturile şi îndatoririle proprietarilor de apartamente
ART. 14 Proprietarul unui apartament este obligat sa menţinã apartamentul în stare buna, pe propria sa cheltuiala. Nici un proprietar nu poate incalca sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individualã. ART. 15 Cu un preaviz de 15 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul în apartamentul sau al unui reprezentant al asociaţiei, atunci când este necesar sa se inspecteze, sa se repare sau sa se înlocuiascã elemente din proprietatea comuna la care se poate avea acces numai din respectivul apartament. Fac excepţie cazurile de urgenta când nu este necesar nici un preaviz. ART. 16 Administrarea, întreţinerea şi reparaţiile proprietãţii comune cad în sarcina asociaţiei, iar cheltuielile legate de acestea vor reprezenta cheltuieli comune. Asociaţia de proprietari poate angaja alte persoane sau poate încheia contracte pentru realizarea, respectiv furnizarea acestor servicii. ART. 17 Asociaţia de proprietari, cu întrunirea majoritãţii voturilor, poate întreprinde mãsuri vizând îmbunãtãţirea confortului şi a eficientei clãdirii. Instalaţiile mai importante ca: boilere cu apa calda, încãlzire centrala, rezervoare de apa, ascensoare, alte dotãri de amploare similarã pot fi schimbate de asociaţie numai cu aprobarea a cel puţin doua treimi din numãrul voturilor proprietarilor. Persoanele fizice sau juridice, proprietari de locuinţe în clãdiri afectate de seisme, sunt obligate sa ia mãsuri pentru consolidarea acestora, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interventiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clãdiri. ART. 18 Proprietarul poate aduce îmbunãtãţiri sau modificãri apartamentului sau, fãrã a pune în pericol integritatea structuralã a clãdirii sau a altor apartamente. Proprietarul nu poate schimba aspectul proprietãţii comune, fãrã a obţine mai întâi acceptul din partea asociaţiei de proprietari. ART. 19 Zidurile dintre apartamentele alãturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a clãdirii, pot fi reamplasate prin acord între proprietarii apartamentelor respective şi cu înştiinţarea asociaţiei de proprietari. Zidurile dintre apartamente şi proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta a clãdirii, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere. ART. 20 Dacã proprietarul unui apartament sau oricare alta persoana care acţioneazã în numele sau provoacã daune oricãrei pãrţi din proprietatea comuna sau unui alt apartament, respectivul proprietar trebuie sa repare stricãciunile sau sa plãteascã cheltuielile pentru lucrãrile de reparaţii.
CAP. 5 Organizarea şi funcţionarea asociaţiei de proprietari
ART. 21 Dupã prima întrunire organizatoricã, de constituire a asociaţiei de proprietari, va avea loc cel puţin o data pe an o adunare generalã a membrilor asociaţiei. Adunarea generalã este alcãtuitã din toţi membrii asociaţiei de proprietari. Întrunirile speciale ale asociaţiei pot fi convocate oricând de cãtre comitetul executiv sau de cãtre proprietarii de apartamente, reprezentând cel puţin 20% din cotele de proprietate. Toţi proprietarii trebuie anuntati asupra oricãrei întruniri a asociaţiei de proprietari cu cel puţin 10 zile înainte ca aceasta sa aibã loc. ART. 22 Asociaţia de proprietari poate adopta decizii, dacã cel puţin doua treimi din numãrul membrilor sunt prezenţi personal sau prin reprezentant. Dacã nu este întrunit cvorumul, adunarea poate fi suspendatã şi reconvocata. La adunarea reconvocata, dacã exista dovada ca toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, deciziile pot fi adoptate indiferent de numãrul membrilor prezenţi. ART. 23 Pentru adoptarea deciziilor în adunarea asociaţiei de proprietari se vor avea în vedere urmãtoarele: a) votul fiecãrui proprietar are o pondere egala cu cota-parte din proprietatea comuna; b) proprietarul poate fi reprezentat de cãtre un membru al familiei sau de cãtre un alt reprezentant care are o împuternicire semnatã de cãtre proprietarul în numele cãruia voteazã; c) un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult încã un membru absent, prin împuternicire scrisã; d) în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui este decisiv. Deciziile asociaţiei de proprietari vor fi luate, în general, cu un vot reprezentând majoritatea simpla din totalitatea voturilor obţinute. ART. 24 Asociaţia de proprietari îndeplineşte urmãtoarele atribuţii: a) adopta şi amendeaza bugetele de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de rulment; încaseazã cotele obişnuite şi speciale pentru cheltuielile comune de la proprietarii de apartamente şi de la proprietarii spaţiilor cu alta destinaţie decât aceea de locuinta; b) angajeazã şi suspenda din funcţie pe cel care administreazã proprietatea sau pe ceilalţi funcţionari sau angajaţi, în vederea administrãrii şi bunei funcţionari a clãdirii; personalul necesar bunei gospodariri a pãrţilor şi a instalaţiilor de folosinta comuna ale clãdirilor poate fi angajat prin contract individual de munca sau prin convenţie civilã, conform celor stabilite prin negociere; c) iniţiazã sau apara în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, interesele legate de clãdire; d) încheie contracte şi îşi asuma obligaţii în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, în interesele legate de clãdire; e) reglementeazã folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea proprietãţii comune; f) impune penalizãri pentru întârzierea plãţii cotelor de întreţinere; g) adopta sau amendeaza deciziile, regulile şi regulamentele; h) completeazã la zi cartea tehnica a construcţiei; i) asigura urmãrirea comportãrii în timp a construcţiei, pe toatã durata ei; j) exercita alte atribuţii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor de apartamente. ART. 25 Dacã o decizie a asociaţiei de proprietari este contrarã legii sau acordului de asociere sau este de natura sa producã daune considerabile intereselor unei minoritãţi a proprietarilor de apartamente, orice proprietar poate acţiona în justiţie valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Actionarea în justiţie nu trebuie sa intrerupa executarea deciziei decât în cazul în care instanta hotãrãşte suspendarea deciziei respective.
CAP. 6 Comitetul executiv
ART. 26 Cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv proprietarilor de apartamente, comitetul executiv poate reprezenta asociaţia de proprietari în administrarea şi exploatarea clãdirii. Comitetul executiv poate angaja personal specializat sau poate numi alte persoane pentru îndeplinirea sarcinilor ce îi revin. ART. 27 Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintã asociaţia în derularea contractelor şi îşi asuma obligaţii în numele asociaţiei. El reprezintã asociaţia de proprietari impotriva unui terţ, inclusiv în acţiunile judecãtoreşti iniţiate de asociaţie impotriva unui proprietar de apartament care nu şi-a îndeplinit obligaţiile fata de asociaţie sau în procesele iniţiate de un proprietar de apartament care contesta o decizie a asociaţiei de proprietari.
CAP. 7 Cheltuieli comune; încasarea cotelor de întreţinere
ART. 28 Anul fiscal al asociaţiei de proprietari va fi anul calendaristic. Înainte de începutul urmatorului an fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce urmeazã, comitetul executiv va pregati şi va prezenta proprietarilor în adunarea generalã un buget anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate de întreţinere şi funcţionare a proprietãţii comune. Dacã membrii asociaţiei de proprietari sunt de acord, se aproba şi un fond pentru repararea şi îmbunãtãţirea proprietãţii comune. Comitetul executiv va pregati şi va prezenta adunãrii generale suma necesarã pentru alimentarea acestui fond. Bugetul anual va trebui sa fie adoptat prin votul majoritar al adunãrii generale a asociaţiei de proprietari. Asociaţia de proprietari îşi va putea deschide cont la oricare unitate bancarã sau filiala C.E.C. ART. 29 Toţi proprietarii de apartamente trebuie sa plãteascã în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune. Plata se va face conform hotãrârii luate în adunarea generalã. ART. 30 Cu aprobarea data prin votul a doua treimi din numãrul membrilor asociaţiei de proprietari, poate fi perceputã o suma specialã, în afarã cheltuielilor comune prevãzute în buget, destinatã achitãrii cheltuielilor comune neprevãzute, dar necesare. Astfel de sume se vor plati la termenele stabilite de adunarea generalã a asociaţiei de proprietari. ART. 31 Asociaţia de proprietari poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevãzute, şi a altor cheltuieli restante, oricãrui proprietar care se va face vinovat de neplata acestora, timp de mai mult de 30 de zile de la termenul stabilit. Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevãzute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. Acţiunea este scutitã de taxa de timbru. Sentinta data în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusã în aplicare prin orice modalitate permisã de Codul de procedura civilã, pentru acoperirea datoriilor.
-----------
Newsletter GRATUIT
Aboneaza-te si primesti zilnic Monitorul Oficial pe email
