Comunica experienta
MonitorulJuridic.ro

Trimite prin Yahoo Messenger pagina: ORDIN nr. 139/N din 11 noiembrie 1997 pentru aprobarea Precizarilor privind constituirea, inregistrarea si functionarea asociatiilor de proprietari

Cautare document

Termen: Tipul actului: Anul publicarii actului:

Cautare document

Termen: Tipul actului: Anul publicarii actului:

Copierea de continut din prezentul site este supusa regulilor precizate in Termeni si conditii! Click aici.
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!

ORDIN nr. 139/N din 11 noiembrie 1997 pentru aprobarea Precizarilor privind constituirea, inregistrarea si functionarea asociatiilor de proprietari

EMITENT: MINISTERUL LUCRARILOR PUBLICE SI AMENAJARII TERITORIULUI
PUBLICAT: MONITORUL OFICIAL nr. 338 bis din 2 decembrie 1997

Comenteaza legea

Pentru a veni în întâmpinarea tuturor celor implicaţi în procesul de constituire şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari care se vor constitui ca urmare a aplicãrii <>Legii locuinţei nr. 114/1996 , cu modificãrile ulterioare;
în baza <>Hotãrârii Guvernului nr. 507/1997 pentru modificarea şi completarea <>Hotãrârii Guvernului nr. 456/1994 privind organizarea şi funcţionarea Ministerului lucrãrilor Publice şi Amenajãrii Teritoriului,

ministrul lucrãrilor publice şi amenajãrii teritoriului emite urmãtorul ordin:

1. Se aproba Precizãrile privind constituirea, înregistrarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.
2. Asociaţiile de locatari vor lua mãsuri pentru punerea în aplicare a precizãrilor şi pentru transformarea asociaţiilor respective sau a unei pãrţi dintre acestea în asociaţii de proprietari.
3. Prezentul ordin se publica în Monitorul Oficial al României, prin grija Direcţiei lucrãri publice şi locuinţe, şi intra în vigoare la data publicãrii lui.

Ministrul lucrãrilor publice
şi amenajãrii teritoriului,
Nicolae Noica

PRECIZĂRI
privind constituirea, înregistrarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari

Avantajele asociaţiilor de proprietari

Asociaţia de proprietari reprezintã forma de asociere a proprietarilor unui condominiu.
Prin condominiu, în sensul definit de <>Legea locuinţei nr. 114/1996 , cu modificãrile ulterioare, se înţelege, de regula, o clãdire sau un bloc de locuinţe din care unele pãrţi pot avea alta destinaţie decât aceea de locuinta, alte pãrţi reprezintã apartamentele, iar restul constituie proprietatea comuna indivizã, aferentã în cota-parte fiecãreia dintre proprietãţile enumerate şi de care nu poate fi separatã.
Nu se exclude însã posibilitatea creãrii unei asociaţii de proprietari în clãdirile în care toate proprietãţile individuale sau în marea lor majoritate sunt spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta (spre exemplu, clãdiri de birouri).
În contextul celor de mai sus, în marea majoritate a cazurilor, asociaţia de proprietari se constituie pe o clãdire, dar sunt şi cazuri în care:
* asociaţia de proprietari se poate constitui pe o scara sau pe un tronson de clãdire la care în proprietatea comuna, asa cum este ea definitã mai sus, nu sunt cuprinse cote-pãrţi de proprietate aferente proprietãţilor individuale din celelalte scãri sau tronsoane ale clãdirii (terasa, elemente de structura, instalaţii, echipamente, folosinta terenului aferent construcţiei, curţi, grãdini etc.);
* conform situaţiilor exceptate de lege, asociaţia de proprietari se poate constitui pe mai multe clãdiri invecinate, legate de un interes comun (centrala termica de bloc, grãdini, anexe gospodãreşti etc.) şi numai dacã în fiecare dintre aceste clãdiri sunt mai mult de doi proprietari şi mai puţin de 20.
Aceasta asociere are ca scop administrarea clãdirii în mod eficient şi controlat de cãtre membrii asociaţiei de proprietari.
Asociaţia de proprietari se înfiinţeazã pe baza unui acord de asociere şi a unui statut la care consimt proprietarii apartamentelor şi spaţiilor cu alta destinaţie decât aceea de locuinta din clãdire. Asociaţia de proprietari devine persoana juridicã cu caracter nonprofit, prin sentinta judecãtoreascã.
Asociaţia de proprietari este persoana juridicã nonprofit, având în vedere ca banii din fondul de dezvoltare, cei proveniţi din dobânzile de la societãţile bancare sau din alte surse nu se împart membrilor asociaţiei, ci se folosesc numai pentru îmbunãtãţirea sau pentru repararea proprietãţii comune, în funcţie de hotãrârile adunãrii generale a proprietarilor.
Avantajele care decurg din înfiinţarea unei asociaţii de proprietari sunt urmãtoarele:

1. Asociaţia de proprietari acţioneazã ca persoana juridicã, cu toate drepturile şi responsabilitãţile ce decurg din aceasta calitate

Asociaţia de proprietari încheie direct contractele cu furnizorii de servicii publice: apa potabilã, agent termic şi apa calda, gaze, energie electrica, salubritate (agenţii economici prestatori de servicii).
Asociaţia de proprietari poate încheia contracte cu prestatori particulari de servicii (instalatori, electricieni, gradinari, zidari, mecanici, lucrãtori pentru servicii de dezinsecţie, deratizare, igienizare) prin intermediul agenţilor economici la care aceştia lucreazã sau prin contract individual de prestãri de servicii.
La contractarea serviciilor cu furnizorii, asociaţia de proprietari este parte contractantã, cu obligaţii şi drepturi, şi poate impune clauze contractuale care sa o avantajeze.
Asociaţia de proprietari poate acţiona în justiţie pe proprietarii rau-platnici sau pe cei care au încãlcat drepturile celorlalţi proprietari, prevãzute în regulamentele asociaţiei de proprietari.
În funcţie de hotãrârile adunãrii generale a proprietarilor, asociaţia de proprietari poate stabili încasarea unor penalitãţi, aplicate proprietarilor care nu-şi respecta obligaţiile de plata a cotei de cheltuieli de întreţinere şi/sau a cotelor de contribuţie pentru repararea sau îmbunãtãţirea bunurilor din proprietate.

2. Proprietarii decid prioritatea executãrii lucrãrilor care le afecteazã clãdirea, cine şi în ce condiţii le realizeazã:

Asociaţia de proprietari deţine documentele tehnice ale imobilului (cartea tehnica, expertizele tehnice etc.), iar adunarea generalã a proprietarilor are urmãtoarele atribuţii:
* aproba planul anual de reparaţii şi lucrãri de întreţinere;
* programeaza reparaţiile capitale (în funcţie de situaţia financiarã de la început de an şi de urgenta reparaţiilor);
* stabileşte planul lucrãrilor de investiţii şi îmbunãtãţiri ale clãdirii (amenajarea boxelor în subsoluri, asanarea subsolurilor, deratizarea, zugravitul scarilor, amenajarea uscatoriilor, repararea terasei sau a acoperişului etc.);
* hotãrãşte contractarea lucrãrilor cu personal de specialitate, dupã analiza ofertelor;
* efectueazã controlul îndeplinirii clauzelor contractuale privind prestãrile sau furnizarile de servicii.

3. Membrii asociaţiei de proprietari deţin controlul asupra situaţiei financiare a acesteia, având în vedere ca:

* hotãrãsc prin vot prioritãţile asociaţiei de proprietari;
* pot veni cu propuneri şi iniţiative pentru îmbunãtãţirea proprietãţii;
* decid prin vot bugetul asociaţiei de proprietari;
* pot controla în orice moment situaţia financiarã;
* pot propune investiţii sau cheltuieli benefice pentru asociaţia de proprietari;
* primesc un raport financiar trimestrial;
* cunosc regulile de plata şi îşi pot programa plata întreţinerii.
Aceste avantaje pledeaza pentru administrarea proprietãţilor imobiliare care au cota-parte în proprietate indivizã prin asociaţii de proprietari, având în vedere ca:
* proprietarii trebuie sa-şi exercite drepturile şi sa-şi asume responsabilitãţile cu privire la proprietatea pe care o deţin în comun;
* proprietarii trebuie sa traiasca în condiţii civilizate, în curãţenie şi în confort, dacã se implica în întreţinerea şi în menţinerea calitãţii proprietãţii pe care o deţin;
* proprietarii doresc sa aibã apa şi caldura, atât timp cat îşi achitã regulat cotele de întreţinere;
* fiecare proprietar dintr-un imobil este rãspunzãtor pentru modul în care este intretinuta clãdirea şi împrejurimile acesteia;
* fiecare proprietar are dreptul şi trebuie sa fie informat asupra modului în care se folosesc banii asociaţiei de proprietari la care are cota-parte de contribuţie;
* prestatorii de servicii (termoficare, apa, agenţii economici de salubritate, gaz, energie electrica etc.) prefera sa aibã contracte cu persoane juridice care sunt rãspunzãtoare în fata legii pentru acţiunile lor;
* asociaţia de proprietari, fiind constituitã, de principiu, pe o clãdire, nu preia şi datoriile unor proprietari rau-platnici, aflaţi în alte clãdiri, cu care nu are nici o legatura, şi, nu în ultimul rând, pentru ca este mai uşor de administrat o unitate mica, o singura clãdire, decât una constituitã din mai multe clãdiri.

Etapele constituirii unei asociaţii de proprietari

1. Întrunirea proprietarilor pentru stabilirea acţiunilor necesare constituirii asociaţiei de proprietari

Premergãtor datei de organizare şi de desfãşurare a unei adunãrii generale de constituire a asociaţiei de proprietari se va organiza o întrunire a tuturor proprietarilor, în care se va discuta şi se va vota înfiinţarea asociaţiei de proprietari.
Întrunirea proprietarilor se poate realiza astfel:
a) pentru proprietarii din clãdirile în care nu exista asociaţii de locatari, prin constituirea unui grup de initiativa, care sa convoace pe toţi proprietarii din clãdire, persoane fizice sau juridice. Uzual, acest grup se poate constitui şi prin participarea celor care, în numele proprietarilor, au participat la recepţia pãrţilor comune ale clãdirii;
b) pentru asociaţiile de locatari, comitetul executiv al acestora poate convoca o adunare generalã extraordinarã în care sa se hotãrascã asupra transformarii asociaţiei respective sau a unei pãrţi din aceasta în asociaţie de proprietari.
În cadrul primei întruniri a proprietarilor este necesar sa se stabileascã:
* cine întocmeşte statutul. În cazul în care se hotãrãşte sa se apeleze la persoane fizice sau juridice de specialitate, se stabileşte şi se aproba reprezentantul proprietarilor care va urmãri achiziţionarea acestor servicii, costurile etc.;
* cine întocmeşte acordul de asociere în forma scrisã;
* modalitatea de înregistrare a proprietãţii asupra imobilului (individual sau prin procura data unui reprezentant, necesitatea unor notificãri care se vor adresa proprietarilor de apartamente sau ai unor spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta din clãdire, persoane fizice sau juridice, care nu sunt prezenţi la întrunirea respectiva, pentru înscrierea proprietãţii etc.);
* pentru acoperirea cheltuielilor ocazionate de înfiinţarea asociaţiei de proprietari, pana la înregistrarea sa ca persoana juridicã (întocmirea şi redactarea statutului şi a acordului de asociere, legalizarea documentelor asociaţiei, efectuarea corespondentei), este necesar ca toţi proprietarii sa contribuie cu o suma de bani acoperitoare (stabilitã prin aprecierea cheltuielilor necesare), suma care va constitui patrimoniul asociaţiei de proprietari şi care va fi precizat ca atare în cadrul statutului. Aceasta suma se poate dimensiona şi pentru acoperirea cheltuielilor ocazionate de înregistrarea asociaţiei de proprietari la judecãtorie, înregistrarea la administraţia financiarã, deschiderea contului în banca (provizoriu şi definitiv, încheierea contractelor cu furnizorii de utilitãţi, preluarea patrimoniului de la asociaţia de locatari din care a fãcut parte, comandarea ştampilei, organizarea şi desfãşurarea adunãrilor organizatorice etc.). Pana la deschiderea unui cont în banca, în numele asociaţiei de proprietari ca persoana juridicã, sumele precizate mai sus se pot acumula într-un depozit (cont) într-o societate bancarã, deschis de reprezentantul proprietarilor, membrii fondatori, în numele asociaţiei în curs de înfiinţare. Toate plãţile ce se vor efectua din acest cont se vor justifica pe baza de documente de plata, cheltuielile repartizandu-se în funcţie de cota-parte indivizã de proprietate. Dupã înregistrarea asociaţiei de proprietari ca persoana juridicã şi deschiderea contului propriu, sumele din contul iniţial se vor transfera în contul asociaţiei de proprietari, preluandu-se în contabilitatea acesteia, împreunã cu documentele de justificare a cheltuielilor efectuate.

2. Înscrierea proprietãţii în registrele de carte funciarã sau, acolo unde acestea nu sunt constituite, în registrele de transcripţiuni imobiliare, la birourile de publicitate imobiliarã ale judecãtoriilor

În toate cazurile, în vederea înscrierii asociaţiei de proprietari, se va solicita eliberarea unui extras de carte funciarã sau a numãrului şi datei de transcriere, prin care sa se ateste înscrierea, respectiv transcrierea proprietãţii. Procedurile de urmat pentru înscrierea, respectiv transcrierea proprietãţii, sunt precizate în anexa nr. 1.
Pentru clãdirile de locuit la care sunt efectuate aceste înscrieri sau transcrieri de proprietate nu se vor face altele noi.

3. Organizarea şi desfãşurarea adunãrii generale de constituire a asociaţiei de proprietari

Adunarea generalã de constituire va fi convocatã de grupul de initiativa sau, dupã caz, de comitetul executiv al asociaţiei de locatari.
În cadrul adunãrii generale se vor lua decizii cu privire la:
* hotãrârea de a se constitui în asociaţie de proprietari;
* stabilirea numelui şi sediului asociaţiei de proprietari;
* semnarea acordului de asociere, prevãzut în anexa nr. 2, şi adoptarea statutului asociaţiei de proprietari, prevãzut în anexa nr. 3;
* alegerea comitetului executiv, a prezidiului şi a comisiei de cenzori;
* elaborarea procesului-verbal de constituire a asociaţiei de proprietari.
În vederea înregistrãrii asociaţiei de proprietari la judecãtorie, pentru dobândirea personalitãţii juridice, în prealabil, fiecare proprietar de apartament sau de spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta trebuie sa-şi transcrie actele care constituie titlu de proprietate sau, acolo unde exista carte funciarã, sa fie înscrisã intreaga proprietate asupra clãdirii.
În situaţia în care nu se poate realiza aceasta condiţie prevãzutã în art. 4 din anexa nr. 2 la <>Legea locuinţei nr. 114/1996 , cu modificãrile ulterioare, şi în pct. 48 din Normele metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor <>Legii locuinţei nr. 114/1996 , aprobate prin <>Hotãrârea Guvernului nr. 446/1997 , se poate adopta urmãtoarea soluţie:
- adunarea de constituire a asociaţiei de proprietari poate adopta decizia de înregistrare ca persoana juridicã cu votul majoritãţii proprietarilor prezenţi;
- dacã proprietarii, care au fost prezenţi la adunarea generalã constitutivã, şi-au transcris actele de proprietate solicitate de lege sau, dupã caz, intreaga proprietate asupra clãdirii a fost înscrisã în cartea funciarã, se apreciazã ca aceştia au calitatea necesarã de a cere înregistrarea ca persoana juridicã a asociaţiei de proprietari la judecãtorie.
În acest scop, în procesul-verbal al adunãrii generale constitutive se va mentiona expres ca proprietarii prezenţi au hotãrât înregistrarea la judecãtorie ca asociaţie de proprietari şi, totodatã, se va nominaliza persoana imputernicita de ei sa ceara înregistrarea la judecãtorie. Având în vedere ca acest mod de rezolvare a înregistrãrii asociaţiilor de proprietari s-a transmis judecãtoriilor numai cu titlu informativ, este necesar ca proprietarii sau reprezentantul acestora sa se documenteze la judecãtoriile de care aparţin, pentru obţinerea procedurii de aplicare a acestora.

4. Legalizarea statutului şi a acordului de asociere şi depunerea actelor de înregistrare a asociaţiei de proprietari la judecãtorie, în vederea obţinerii sentinţei judecãtoreşti de înfiinţare

Legalizarea se face la orice birou notarial.
Aceste documente se vor legaliza într-un numãr de copii necesar înregistrãrii asociaţiei de proprietari la judecãtorie.
De regula, aceste acte sunt solicitate de judecãtorii într-un exemplar original şi o copie legalizatã, numãrul acestora fiind stabilit de cãtre judecãtorii.
Judecãtoria va putea dispune înregistrarea asociaţiei de proprietari ca persoana juridicã, la cererea persoanei împuternicite prin procesul-verbal al adunãrii constitutive. La aceasta cerere se vor ataşa:
* un exemplar al procesului-verbal sus-menţionat, semnat de proprietarii care au participat la adunarea constitutivã;
* acordul de asociere, întocmit în condiţiile art. 8 din anexa nr. 2 la <>Legea locuinţei nr. 114/1996 , cu modificãrile ulterioare;
* statutul asociaţiei, aprobat prin procesul-verbal al adunãrii generale constitutive;
* dovada patrimoniului asociaţiei de proprietari (cu extras de cont).
Toate aceste acte este necesar sa fie întocmite în cel puţin doua exemplare originale, dintre care unul se va depune la judecãtorie;
* dovada/dovezile de transcriere a actelor de proprietate, cel puţin de cãtre proprietarii care au fost prezenţi şi au consimţit la înregistrarea asociaţiei de proprietari ca persoana juridicã (sau un certificat eliberat de grefierul de la Registrul de transcripţiuni imobiliare, care va atesta numai faptul ca actele de proprietate au fost transcrise).
În cazul clãdirilor din localitãţile supuse regimului de carte funciarã, prevãzute de <>Decretul-lege nr. 115/1938 , întrucât se poate înscrie intreaga clãdire într-o carte funciarã colectivã, chiar dacã nu toţi proprietarii au cerut înscrierea proprietãţii individuale potrivit prevederilor art. 59 din aceasta lege, nu se creeazã dificultãţi la înregistrarea asociaţiilor de proprietari la judecãtorii, proprietatea asupra clãdirii putând fi doveditã printr-un extras de carte funciarã.
Cu privire la cererea asociaţiei de proprietari, instanta de judecata se va pronunţa printr-o sentinta care se va înscrie în Registrul special privind persoanele juridice, dupã ce sentinta rãmâne definitiva.
Înregistrarea asociaţiilor de proprietari la judecãtorii este supusã taxei judiciare de timbru de 50.000 lei, potrivit art. 4 lit. b) din Legea nr. 146/1997, şi unui timbru judiciar de 3.000 lei, potrivit <>Ordonanţei Guvernului nr. 32/1995 , cu modificãrile ulterioare.

5. Comandarea stampilelor

Ştampila se poate comanda la orice agent economic de profil de cãtre persoana delegatã de asociaţia de proprietari, în prima adunare generalã de organizare.
Pentru a afla condiţiile de eliberare a ştampilei, documentele necesare şi costul confectionarii acesteia, asociaţia de proprietari se poate adresa unitãţilor de profil.

6. Deschiderea contului la o societate bancarã

Asociaţia de proprietari îşi poate alege societatea bancarã la care doreşte sa-şi deschidã cont. Aceasta poate fi C.E.C. sau orice societate bancarã cu capital de stat sau privat din România.
Pentru deschiderea contului la societatea bancarã sunt necesare, de regula, urmãtoarele acte:
* copie legalizatã de pe statutul asociaţiei de proprietari;
* copie legalizatã de pe acordul de asociere;
* copie legalizatã de pe sentinta judecãtoreascã de constituire a asociaţiei de proprietari;
* formular pentru specimen de semnatura, care se completeazã la societatea bancarã şi suma pe care asociaţia de proprietari doreşte sa o depunã, reprezentând capitalul social.
Deschiderea contului la societatea bancarã se face de cãtre preşedintele asociaţiei de proprietari împreunã cu contabilul acesteia.

7. Înregistrarea la administraţia financiarã

Pentru ca asociaţia de proprietari sa fie luatã în evidenta administraţiei financiare trebuie sa obţinã un numãr de cod fiscal.
Asociaţia de proprietari nu plãteşte T.V.A.
Pentru obţinerea numãrului de cod fiscal sunt necesare, de regula, urmãtoarele acte:
* formularul de înregistrare la administraţia financiarã, completat la masina de scris, semnat şi stampilat;
* copie de pe statutul asociaţiei de proprietari;
* copie de pe acordul de asociere;
* copie de pe sentinta judecãtoreascã de constituire a asociaţiei de proprietari.
Înregistrarea la administraţia financiarã se face de cãtre persoana desemnatã de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari.

8. Încheierea contractelor cu furnizorii de utilitãţi edilitar-gospodãreşti (apa-canal, termoficare, gaz, electricitate, salubritate etc.)

La încheierea contractelor sunt necesare urmãtoarele documente:
* copie de pe sentinta judecãtoreascã de constituire a asociaţiei de proprietari;
* copie de pe documentul de confirmare a codului fiscal şi numãrul contului din societatea bancarã;
* contractul-tip al agentului economic prestator de servicii;
* scrisoare de garanţie bancarã pentru o suma acoperitoare a costurilor pe o perioada de o luna de vârf pentru serviciul furnizat.
Contractul-tip al agentului economic furnizor se poate completa cu obiecţii la contract, acceptate de ambele pãrţi.

9. Preluarea patrimoniului de cãtre asociaţia de proprietari de la asociaţia de locatari

Este necesar ca asociaţia de proprietari sa preia de la asociaţia de locatari urmãtoarele valori şi documente justificative, care se consemneazã într-un proces-verbal de predare-primire a patrimoniului (aferent condominiului/clãdirii pentru care aceasta s-a constituit):
* soldul în casa;
* soldul contului disponibil în societatea bancarã sau la C.E.C.;
* situaţia sumelor neachitate la data constituirii asociaţiei de proprietari de cãtre membrii sãi, care au fãcut parte din asociaţia de locatari, contribuţiile restante la fondurile speciale, în cazul în care din respectivele fonduri s-au efectuat plati de cãtre asociaţia de locatari (sau dacã aceste plati sunt în curs de efectuare pentru prestaţii sau lucrãri contractate);
* situaţia debitorilor, alţii decât membrii asociaţiei de locatari;
* evidenta fondului de rulment şi a garanţiilor pentru furnizarea de utilitãţi;
* soldul fondului de reparaţii;
* soldul altor fonduri legal constituite;
* creditorii;
* mijloacele materiale şi mijloacele fixe.
Etapele preluãrii patrimoniului asociaţiei de proprietari de la asociaţia de locatari pot fi urmãtoarele:
A. Încheierea unui protocol între asociaţia de proprietari şi asociaţia de locatari din care aceasta a fãcut parte, dupã modelul prezentat în anexa nr. 4.
B. Verificarea corectitudinii documentelor de cãtre comisiile de cenzori ale celor doua asociaţii (asociaţia de locatari, respectiv de proprietari). Cele doua comisii de cenzori pot lucra în comun.
C. Plata sumelor restante ale membrilor asociaţiei de proprietari cãtre asociaţia de locatari. Aceasta plata se poate face din suma pe care asociaţia de proprietari trebuie sa o primeascã de la asociaţia de locatari, reprezentând cuantumul total al fondului de rulment colectat de la membrii noii asociaţii de proprietari.
D. Încheierea unui angajament de plata pentru decontãrile ulterioare între asociaţia de locatari şi asociaţia de proprietari. Se va folosi formularul prezentat în anexa D la protocol.
E. Preluarea mijloacelor fixe, dacã este cazul. Se va folosi formularul prezentat în anexa A la protocol.
În cazul în care preşedintele asociaţiei de proprietari este şi preşedintele asociaţiei de locatari, pentru asociaţia de locatari vor semna documentele toţi membrii comitetului executiv al acesteia.

ANEXA 1
-------
la precizãri
------------

ÎNSCRIEREA PROPRIETĂŢII
la birourile de publicitate imobiliarã ale judecãtoriilor

În vederea constituirii asociaţiilor de proprietari din clãdirile cu mai multe locuinţe, potrivit <>Legii locuinţei nr. 114/1996 , cu modificãrile ulterioare, Regulamentului-cadru al asociaţiilor de proprietari, cuprins în anexa nr. 2 la <>Legea locuinţei nr. 114/1996 , precum şi Normelor metodologice aprobate prin <>Hotãrârea Guvernului nr. 446/1997 , dreptul de proprietate al fiecãrui proprietar trebuie înscris în prealabil în cartea funciarã, iar pana la înfiinţarea cãrţii funciare, în registrele de publicitate imobiliarã în vigoare.
În prezent, pana la finalizarea lucrãrilor de cadastru şi de carte funciarã, potrivit <>Legii cadastrului şi a publicitãţii imobiliare nr. 7/1996 , sunt aplicabile în cea mai mare parte a teritoriului tarii dispoziţiile Codului civil şi ale Codului de procedura civilã cu privire la transcrierea actelor de dobândire a dreptului de proprietate imobiliarã, iar în Transilvania, Banat şi Bucovina sunt aplicabile dispoziţiile <>Decretului-lege nr. 115/1938 , referitoare la cartea funciarã.
La cererea de transcriere în registrele de publicitate imobiliarã sau, dupã caz, de înscriere în cartea funciarã a titlului de proprietate al fiecãrui proprietar de apartament sau de spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta din clãdire - cu specificarea adresei şi a poziţiei apartamentului, respectiv a spaţiului - se ataşeazã, în original sau în copie legalizatã:
1. înscrisul care atesta dreptul de proprietate sau de concesiune ori, dupã caz, de folosinta asupra terenului;
2. contractul de construire sau, dupã caz, de vânzare-cumpãrare a apartamentelor care fac parte din clãdire;
3. dupã caz, procesul-verbal de predare-primire a apartamentului;
4. planşele sau schiţele de identificare, prin localizare şi suprafata, a fiecãrui spaţiu sau apartament din alcãtuirea clãdirii, întocmite şi certificate de cãtre fiecare proprietar.
La judecãtoriile care ţin registrul de transcripţiuni şi inscriptiuni, fiecare proprietar din clãdirile cu mai multe locuinţe trebuie sa ceara, în mod individual, transcrierea dreptului sau de proprietate asupra apartamentului şi/sau spaţiului cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, cat şi asupra cotei-pãrţi indivize din pãrţile comune ale clãdirii şi ale terenului; intreaga documentaţie se înregistreazã cu un singur numãr de înregistrare, pentru fiecare apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta.
Documentaţia se depune în doua exemplare originale, împreunã cu cererea. Al doilea exemplar, dacã nu este original, se depune în copie legalizatã. Unul dintre exemplare - originalul - se elibereazã de cãtre grefier proprietarului, cu atestarea numãrului şi a datei de înregistrare a operaţiunii de transcriere. Transcrierea mai multor proprietãţi se poate cere şi în baza unei procuri, data printr-un înscris, sub semnatura privatã, de cãtre proprietarii din aceeaşi clãdire, unuia dintre ei, şi care va fi semnatã de proprietarii interesaţi ori de reprezentanţii lor legali. Procura pentru înregistrarea proprietãţilor imobiliare se poate da şi unei terţe persoane fizice sau juridice, în care caz va fi întocmitã în forma autenticã; se va da câte un numãr de înregistrare, separat, pentru transcrierea actelor de proprietate asupra fiecãrui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta.
În regim de carte funciarã se procedeazã în conformitate cu <>art. 59 din Decretul-lege nr. 115/1938 : în urma depunerii cererii, cu anexarea documentaţiei sus-menţionate, se va deschide o carte funciarã colectivã pentru intreaga clãdire formatã din mai multe apartamente şi/sau spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta şi câte o carte funciarã individualã pentru fiecare apartament sau spaţiu.
Potrivit <>art. 111 şi 112 din Decretul-lege nr. 115/1938 , cererea de înscriere în cartea funciarã colectivã a dreptului de proprietate asupra clãdirii cu mai multe apartamente şi/sau spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta se poate introduce de cãtre proprietarii acestora, eventual prin procura data în condiţiile arãtate la transcriere. De asemenea, înscrierea se poate cere şi de cãtre titularul anterior al dreptului de proprietate din cartea funciarã de la care se transmite acest drept (persoana fizica sau juridicã - direct sau prin procura autenticã) ori, dupã caz, de cãtre consiliul local.
Înscrierea în cartea funciarã individualã a fiecãrui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, precum şi asupra cotei-pãrţi indivize din clãdire şi din teren se face la cererea titularului dreptului de proprietate.
Se apreciazã ca înscrierea clãdirii cu mai multe apartamente şi/sau spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta într-o foaie colectivã este o dovada suficienta pentru a considera operaţiunea de publicitate efectuatã în vederea constituirii asociaţiei de proprietari. Prin înscrierea în cartea funciarã colectivã se vor inlatura piedicile ce ar rezulta din faptul ca nu toţi proprietarii şi-au înscris dreptul lor, mai ales ca o asemenea înscriere se face în mãsura în care proprietarul îşi manifesta opţiunea în acest sens.
Se va proceda în acelaşi mod la transcrierea şi, dupã caz, la înscrierea dreptului de proprietate asupra apartamentelor şi/sau spaţiilor din clãdire cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, dacã aceste operaţiuni de publicitate nu au fost efectuate pana în prezent.
Pana la o noua reglementare legalã, transcrierea titlurilor de proprietate sau, dupã caz, întabularea drepturilor de proprietate ale membrilor asociaţiilor de proprietari este supusã taxei judiciare de timbru de 650 lei, potrivit prevederilor <>cap. XI din Ordonanta Guvernului nr. 10/1993 , şi unui timbru judiciar de 1.500 lei, în baza <>Ordonanţei Guvernului nr. 32/1995 , cu modificãrile ulterioare. Aceleaşi taxe sunt datorate şi pentru apartamentele din blocurile de locuinţe dobândite potrivit <>Legii nr. 85/1992 , precum şi pentru cele care se construiesc în condiţiile <>Legii locuinţei nr. 114/1996 , în vederea constituirii asociaţiilor de proprietari. Formele de publicitate imobiliarã pentru locuintele dobândite în condiţiile <>Legii nr. 112/1995 sunt scutite de taxe de timbru.

ANEXA 2
-------
la precizãri
------------

ACORD DE ASOCIERE*)
- model -

--------------
*) Conţinutul acordului de asociere, prezentat ca model, nu este obligatoriu sau limitativ.



    1. Asocierea

    1.1. Prin prezentul acord, noi, proprietarii de bunuri imobiliare (locuinţe/apartamente şi/sau spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta) din condominiul (clãdirea/tronsonul de clãdire, scara) situat în localitatea ................., str. ................ nr. ......., judeţul .........., sectorul ............., am hotãrât sa ne asociem în asociaţie de proprietari.
    1.2. Asocierea a fost determinata de existenta proprietãţii comune, indivizibil legatã de proprietãţile individuale pe care le detinem în cadrul condominiului. Asociaţia de proprietari constituie forma de organizare şi de reprezentare a intereselor tuturor proprietarilor, legate de întreţinerea, funcţionarea, dezvoltarea şi exploatarea proprietãţii pe care o detinem în comun.

    2. Descrierea proprietãţii

    2.1. Condominiul are urmãtoarele caracteristici:
    a) bloc de locuinţe cu spaţii comerciale la parter (nivelul ........) şi cu alte spaţii destinate unor activitãţi lucrative ...............;
    b) regim de înãlţime: subsol pe (nr.) niveluri, demisol, parter, mezanin şi numãr de etaje. Subsolurile sunt niveluri tehnice sau, dupã caz, destinate unor activitãţi lucrative, depozite, adaposturi de apãrare civilã etc.;
    c) structura în funcţie de destinaţia proprietãţii:
    - un numãr de ............. apartamente, cu o suprafata utila totalã de ........... mp, destinate locuirii, din care:
    * cu 1 camera/garsoniere: ...... (nr.) .............
    * cu 2 camere: ........... (nr.) .............
    * cu 3 camere: ........... (nr.) .............
    * cu 4 camere: ........... (nr.) .............
    * etc. .....................;
    - un numãr de ........ spaţii comerciale, birouri, sedii de societãţi comerciale etc., situate la ............., insumand o suprafata utila de ... mp;
                              (nivelul)

d) structura clãdirii: (de exemplu: diafragme din beton armat, integral prefabricate, cu pereţi interiori neportanti, stâlpi şi grinzi, precum şi cadre; diafragme din beton armat sau inlocuitori, planşee din beton armat sau din lemn etc., cu acoperis tip sarpanta/terasa);
e) clãdirea a fost data în folosinta în anul ...... şi este/nu este inclusã în lista monumentelor istorice;
f) clãdirea este legatã la reţelele de utilitãţi (termoficare, apa rece, canalizare, telefonie, electricitate etc.) comunale sau, dupã caz, are centrala termica proprie etc.
2.2. Proprietatea, în cadrul asociaţiei de proprietari, este reprezentatã prin proprietatea individualã şi proprietatea comuna.
2.3. Proprietatea individualã (apartamentul sau spaţiul cu alta destinaţie decât aceea de locuinta) aparţine exclusiv proprietarului şi este un bun al sau, asupra cãruia poate decide în deplina libertate. Fiecare apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta consta în suprafata cuprinsã între zidurile, subdiviziunile dintr-un apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta şi zidurile de perimetru cu suprafata interioarã a acestora. Zidurile interioare, podelele şi tavanele se considera ca fãcând parte din apartament, respectiv din spaţiul în care sunt cuprinse. Zidurile de invecinare între apartamente şi/sau spaţiu fac parte în cota-parte egala din fiecare dintre acestea. Sunt considerate ca fac parte din proprietatea individualã şi dependintele situate la acelaşi nivel sau la niveluri diferite, nelegate structural de apartamentul sau de spaţiul respectiv, dar fãcând parte din acesta. Proprietãţii asupra unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta îi corespunde şi o cota-parte proporţionalã din proprietatea comuna, alocata conform cotelor înscrise în anexa la prezentul acord de asociere.
2.4. Proprietatea comuna include toate pãrţile din condominiu, care nu sunt pãrţi dintr-un apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta. Toate aceste pãrţi formeazã obiecte ale coproprietatii forţate, adicã a stãrii de indiviziune forţatã şi perpetua, destinate a fi utilizate în comun de proprietari.
Proprietatea comuna include urmãtoarele: terenul aferent construcţiei, în suprafata totalã de .......mp, fundaţiile, fatada, intrãrile, suprafata exterioarã a zidurilor de perimetru ale proprietãţii individuale, scarile comune, casa scãrii, casa ascensorului, ascensoarele, trotuarele, centrala termica sau punctul termic, canalizarea, instalaţiile de apa şi încãlzire centrala, de gaze, electricitate şi telefonice de la punctul de bransament sau de racordare la reţeaua stradala (exclusiv acesta) pana la punctul de racord la instalatia interioarã a apartamentului sau spaţiului cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, spãlãtoria, uscãtoria, culoarele clãdirii, subsolul sau nivelul tehnic, încãperile personalului de serviciu al clãdirii, încãperea/construcţia destinatã depozitarii gunoaielor, tubul colector, instalaţii de ventilaţie, canale termice, spaţiile care deservesc crematorii, podul, acoperisul şi invelitoarea acestuia, antena şi cablul TV pana la priza de bransament. Se considera, de asemenea, în indiviziune forţatã, boxele din subsoluri sau camerele de serviciu din mansarde, magazii şi garaje, platforme exterioare sau încorporate clãdirii, amplasate, de regula, separat de proprietatea individualã, dacã au destinaţia de a servi, în comun, toate aceste proprietãţi individuale. Suprafeţele exterioare zidurilor de perimetru ale proprietãţilor individuale, podelele şi tavanele din jurul acestor proprietãţi şi orice conducte, cabluri, linii de utilitãţi, care trec prin acestea şi care deservesc mai mult de o asemenea proprietate, sunt considerate obiecte de folosinta comuna, fiind supuse stãrii de indiviziune forţatã.
Toate aceste componente ale proprietãţii sau folosinţei comune se vor defini concret, dupã caz.
2.5. Fiecare apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, împreunã cu cota-parte indivizã a sa din proprietatea comuna reprezintã o parcela individualã de proprietate imobiliarã şi formeazã o unitate care poate fi instrainata sau transferata în orice mod, numai ca un tot.
2.6. Fiecare dintre aceste proprietãţi imobiliare poate fi folositã, ipotecata sau instrainata în deplina libertate de cãtre proprietarul/proprietarii acesteia, ţinându-se seama de condiţia menţionatã mai sus şi de legile şi reglementãrile în vigoare.
2.7. Pentru identificarea, prin localizare şi suprafata, a fiecãrui apartament, respectiv spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, sunt anexate la prezentul acord la asociere planşe sau schite, inclusiv ale terenului aferent construcţiei.

3. Înregistrarea proprietãţii

3.1. Proprietãţile imobiliare sunt în numãr de .........., în totalitate, înscrise în registrul de transcripţiuni/inscriptiuni/cartea funciarã.
3.2. În cadrul condominiului, un numãr de ......... proprietãţi imobiliare sunt proprietate de stat şi sunt gestionate de ....... .
3.3. Pentru fiecare proprietate imobiliarã, care a fost trecutã în proprietate privatã, şi la fiecare transfer de proprietate ulterior se vor face consemnarile necesare, la birourile de publicitate imobiliarã, prin grija proprietarului/proprietarilor acesteia.
3.4. În momentul dobândirii unui apartament sau a unui spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, fiecare proprietar poate deveni membru al asociaţiei de proprietari.
3.5. Fiecare proprietar va rãmâne membru al asociaţiei de proprietari, pana la pierderea calitãţii de proprietar în cadrul condominiului.

4. Restrictii privind folosinta şi construcţiile

4.1. Fiecare proprietar, indiferent dacã face parte sau nu din prezenta asociaţie de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din clãdire, în condiţiile stabilite de lege, de regulamente ale autoritãţilor în drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel încât sa lezeze drepturile sau interesele oricãrui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul acord de asociere şi prin statutul asociaţiei de proprietari.
4.2. Proprietatea comuna, definitã la pct. 2.2., se afla în grija tuturor proprietarilor, care participa, proporţional, cu cota-parte indivizã de proprietate la întreţinerea şi la repararea ei.
4.3. Chiriaşii din proprietãţile imobiliare individuale, aferente condominiului, nu pot participa la managementul acestora sau la adoptarea de decizii ale asociaţiei de proprietari, ci trebuie sa se supunã regulilor adoptate de asociaţia de proprietari, în mãsura în care acestea se aplica tuturor ocupantilor clãdirii.
4.4. Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta îl poate folosi conform destinaţiei: pentru sine, pentru familia sa, pentru chiriaşi sau pentru musafiri.
Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta are dreptul de a-l închiria, cu condiţia ca respectivul chiriaş sa accepte folosirea acestuia în condiţiile prevãzute în prezentul acord de asociere sau în orice reguli sau regulamente ale asociaţiei de proprietari.
4.5. Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta este obligat sa menţinã apartamentul sau spaţiul respectiv în buna stare şi este rãspunzãtor de daunele provocate din cauza neîndeplinirii acestei obligaţii.
Proprietarul unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta poate face lucrãri de construcţii sau renovari ale acestuia, doar dacã aceste lucrãri sunt realizate pe riscul şi pe cheltuiala sa şi în conformitate cu condiţiile stabilite de lege.
4.6. Orice instalatie suplimentarã fata de cele cuprinse în cartea tehnica a construcţiei pe proprietatea comuna, în favoarea unuia sau a mai multor proprietari (fire electrice, antene de televiziune, maşini şi echipamente, dispozitive de aer condiţionat, instalaţii telefonice etc.), sau pe pereţii exteriori ai clãdirii, prin strapungerea pereţilor acoperişului, se poate realiza numai cu acordul asociaţiei de proprietari şi dupã obţinerea aprobãrilor legale.
4.7. Reprezentanţii asociaţiei de proprietari au dreptul sa între într-un apartament sau într-un spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, în baza unui preaviz de 15 zile, semnat pentru luare la cunostinta de cãtre proprietar şi înmânat acestuia, pentru a repara, a efectua lucrãri de întreţinere, a renova sau a înlocui pãrţi ale proprietãţii comune din apartament sau din spaţiul cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, sau la care accesul se poate face numai prin apartamentul ori spaţiul respectiv.
Dacã necesitatea de a intra în apartament sau în spaţiul cu alta destinaţie decât aceea de locuinta este urgenta (cazuri de calamitate: incendiu, inundaţie, emanatii de gaz, scurgeri de substanţe chimice nocive etc.), nu este nevoie de preaviz, iar reprezentanţii asociaţiei de proprietari pot intra, indiferent dacã proprietarul este sau nu prezent, cu respectarea prevederilor legale referitoare la cazurile de necesitate.
În cazul când proprietarii care nu au semnat acordul de asociere se opun acestor prevederi se vor utiliza cãile legale de atac a unor asemenea poziţii, asociaţia de proprietari revendicandu-şi dreptul de a calcula şi de a pretinde daune morale şi materiale provocate de acest refuz.
4.8. Orice tip de publicitate în/pe proprietatea comuna se poate face numai cu acordul asociaţiei de proprietari. Ocupantii apartamentelor şi ai spaţiilor cu alta destinaţie decât aceea de locuinta trebuie sa acorde atentie folosirii obiectelor zgomotoase, instrumentelor muzicale, echipamentelor cu amplificare audio, televizoarelor, radiourilor, astfel încât sa nu deranjeze în nici un fel pe ceilalţi colocatari ai blocului. (Se pot preciza şi alte restrictii, ca de exemplu: depozitarea de substanţe şi produse periculoase etc.).
Proprietarii care deţin animale în apartament sau în spaţiul cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, în nume propriu sau al ocupantilor acestora, rãspund pentru deteriorarea proprietãţii comune de cãtre animale şi trebuie sa ia mãsuri pentru a nu afecta liniştea şi confortul colocatarilor din imobil.

5. Administrare, sancţiuni şi reguli interne

5.1. Asociaţia de proprietari va rãspunde de administrarea şi de funcţionarea clãdirii/clãdirilor şi de întreţinerea, repararea, renovarea şi îmbunãtãţirea proprietãţii comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei-pãrţi proporţionale de proprietate sau, dupã caz, conform numãrului de persoane prevãzute în anexa la prezentul acord de asociere. (Se pot face precizãri concrete privind repartizarea cheltuielilor comune de întreţinere pe cota-parte indivizã sau pe numãr de persoane, dupã caz, avându-se în vedere prevederile legale şi opţiunile asociaţiilor de proprietari, acolo unde legea permite acest lucru).
5.2. Nici un proprietar de apartament sau de spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta nu va fi exceptat de obligaţia de a contribui la cheltuielile comune, ca urmare a renunţãrii la folosirea unei pãrţi din proprietatea comuna, a abandonarii apartamentului sau a spaţiului cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, sau în alte situaţii.
5.3. Administrarea clãdirii se va face în conformitate cu prevederile prezentului acord de asociere, precum şi cu regulile şi regulamentele statutului asociaţiei de proprietari, care se vor adopta prin vot de cãtre proprietari.
5.4. Fiecare proprietar, chiriaş sau ocupant al unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta se va conformã regulilor prezentului acord de asociere, regulilor şi regulamentelor asociaţiei de proprietari, precum şi hotãrârilor şi rezolutiilor adoptate legal de cãtre asociaţie.
Nerespectarea acestor prevederi, hotãrâri şi rezoluţii va constitui temeiul acţiunii în justiţie a asociaţiei de proprietari impotriva celor în cauza, pentru recuperarea daunelor sau în vederea obligãrii la conformare. În cazul în care un chiriaş sau alt ocupant al apartamentului sau spaţiului cu alta destinaţie decât aceea de locuinta nu respecta reglementãrile menţionate, asociaţia de proprietari poate chema în judecata pe chiriaşul/ocupantul sau pe proprietarul respectivului apartament ori spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, sau pe ambii, dupã cum hotãrãşte asociaţia de proprietari.
5.5. Dacã o hotãrâre a adunãrii generale a asociaţiei de proprietari sau prevederile prezentului acord de asociere conduc la lezarea intereselor unei minoritãţi a proprietarilor, orice proprietar poate intenta acţiuni în justiţie impotriva asociaţiei de proprietari, pentru invalidarea hotãrârii sau a prevederii respective, în termen de 60 de zile de la adoptarea ei.
Acţiunea în justiţie nu suspenda executarea hotãrârii sau aplicarea prevederii, decât dacã instanta hotãrãşte ca o astfel de suspendare este necesarã.
Preşedintele comitetului executiv va reprezenta asociaţia de proprietari în procesele intentate impotriva proprietarilor sau de cãtre proprietari.

6. Revocarea sau amendarea acordului de asociere

6.1. Prezentul acord de asociere poate fi revocat sau amendat cu acordul a mai mult de 80% din semnatarii acestuia.

7. Semnarea acordului de asociere



    Data:
    Acordul fiecãrui proprietar se consemneazã în tabelul de mai jos:

| Nr. | Numãrul apartamentului/ | Numele şi | Calitatea*1) | Semnatura/ |
| crt. | al spaţiului cu alta | prenumele | |ştampila*2) |
| |destinaţie decât aceea de | (denumirea | | |
| | locuinta, pe condominiu | detinato- | | |
| | şi nivel curent | rului) | | |
|------|--------------------------|-------------|--------------|------------|
| 1. | | | | |
|------|--------------------------|-------------|--------------|------------|
| 2. | | | | |
|------|--------------------------|-------------|--------------|------------|
| 3. | | | | |
|------|--------------------------|-------------|--------------|------------|
| 4. | | | | |
|------|--------------------------|-------------|--------------|------------|
| 5. | | | | |
|------|--------------------------|-------------|--------------|------------|
| 6. | | | | |
|------|--------------------------|-------------|--------------|------------|
| 7. | | | | |
|------|--------------------------|-------------|--------------|------------|
| . | | | | |
|------|--------------------------|-------------|--------------|------------|
| . | | | | |
|------|--------------------------|-------------|--------------|------------|
| . | | | | |
---------------------------------------------------------------------------

*1) Se va preciza calitatea de proprietar sau de coproprietar, reprezentant legal al proprietarilor.
*2) Ştampila se va folosi de cãtre persoanele juridice.

NOTA:
Persoanele semnatare ale acordului de asociere trebuie sa posede capacitate juridicã deplina. Minorii sau interzişii, deşi sunt membri ai asociaţiei de proprietari, nu-şi exercita personal drepturile conferite de lege, ci prin reprezentanţi legali.
În cazul coproprietarilor unei proprietãţi imobiliare, dacã nu este data o delegare de reprezentare în forma autenticã, se va solicita acordul fiecãruia dintre aceştia.



     ANEXA

la Acordul de asociere
al Asociaţiei de proprietari .................
(denumirea)

TABEL
cu cotele-pãrţi indivize din proprietatea comuna, ce revin fiecãrei proprietãţi individuale din cadrul condominiului

------------------------------------------------------------------------------
| Numãrul apartamentului | Suprafata utila | Cota-parte | Numãrul de persoane |
| (al spaţiului cu alta | (mp) | indivizã | care gospodãresc |
| destinaţie decât aceea | | din propri-| împreunã |
| de locuinta), pe nivel | | etate (pro-| |
| curent | | cent sau | |
| | | valoare | |
| | | absolutã) | |
|------------------------|-----------------|------------|---------------------|
| | | | |
|------------------------|-----------------|------------|---------------------|
| | | | |
|------------------------|-----------------|------------|---------------------|
| | | | |
|------------------------|-----------------|------------|---------------------|
| | | | |
|------------------------|-----------------|------------|---------------------|
| | | | |
|------------------------|-----------------|------------|---------------------|
| | | | |
-----------------------------------------------------------------------------

NOTA:
În tabel se vor înscrie toate proprietãţile individuale din cadrul condominiului.

ANEXA 3

STATUTUL
asociaţiei de proprietari*)
- model -

------------
*) Conţinutul statului asociaţiei de proprietari, prezentat ca model, nu este obligatoriu sau limitativ.

CAP. 1
Denumirea, forma juridicã, obiectul de activitate, sediul, durata, membrii asociaţiei de proprietari

ART. 1
Denumirea asociaţiei de proprietari este ............................. .
ART. 2
Forma juridicã a asociaţiei de proprietari
Asociaţia de proprietari ......... (denumirea) ............ este persoana juridicã romana de drept privat, nonprofit (fãrã scopuri patrimoniale), constituitã în baza prevederilor <>Legii locuinţei nr. 114/1996 , cu modificãrile ulterioare. Asociaţia de proprietari îşi desfãşoarã activitatea în conformitate cu legile romane şi cu prezentul statut. Asociaţia de proprietari are ştampila proprie.
ART. 3
Obiectul de activitate
Asociaţia de proprietari are ca obiect de activitate asigurarea condiţiilor de funcţionare normalã atât a locuinţelor (apartamentelor) şi spaţiilor cu alta destinaţie decât aceea de locuinta - denumite în continuare spaţii -, aflate în proprietate exclusiva, cat şi a spaţiilor construcţiilor şi instalaţiilor, aflate în proprietate comuna indivizibilã, aferentã clãdirii.
În scopul realizãrii obiectului sau de activitate asociaţia de proprietari are urmãtoarele atribuţii:
- încheie contracte cu furnizorii de produse şi de servicii şi îşi asuma obligaţii în nume propriu şi/sau al proprietarilor;
- angajeazã şi, dupã caz, suspenda din funcţie administratorul (managerul) proprietãţii comune indivize sau personalul necesar bunei gospodariri a acestei proprietãţi;
- reglementeazã folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea proprietãţii comune;
- adopta şi amendeaza bugetul de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de rulment; asigura calcularea şi încasarea cotelor obişnuite şi speciale pentru cheltuieli comune de la proprietari; impune penalizãri pentru întârzierea la plata cotelor de întreţinere;
- adopta sau amendeaza decizii, reguli sau regulamente;
- iniţiazã şi apara în procese, în nume propriu şi/sau al asociaţilor, interesele comune legate de clãdire;
- exercita şi alte atribuţii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul asociaţilor.
Pentru furnizarea unor servicii necesare realizãrii obiectului sau de activitate, asociaţia de proprietari poate angaja persoane fizice sau juridice specializate, din cadrul asociaţiei şi/sau din afarã acesteia. Personalul necesar bunei gospodariri a proprietãţii comune din clãdire poate fi angajat prin contract individual de munca sau prin convenţie civilã, conform celor ce se stabilesc prin negociere.
ART. 4
Sediul asociaţiei
Sediul asociaţiei de proprietari este în România, localitatea ............, str. ............. nr. ........., judeţ/sector .......... (se va specifica şi locul/adresa de primire a corespondentei).
ART. 5
Durata asociaţiei de proprietari
Durata asociaţiei de proprietari este nelimitatã.
ART. 6
Membrii asociaţiei de proprietari
Membrii asociaţiei de proprietari sunt toţi proprietarii, persoane fizice şi/sau juridice, deţinãtori de una sau mai multe locuinţe sau spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta din condominiu (pentru cazurile în care asociaţia se constituie pe mai multe clãdiri, în condiţiile de excepţie prevãzute de lege), care au semnat acordul de asociere, prezentaţi în anexa.

CAP. 2
Patrimoniul asociaţiei de proprietari

ART. 7
Patrimoniul asociaţiei de proprietari este format din:
* Mijloace bãneşti, în valoare de ......, care pot fi majorate sau reduse în urma deciziei adunãrii generale a asociaţiei, cu respectarea prevederilor legale. Mãrirea acestor fonduri se poate face numai prin vãrsarea de lichiditati.
* Mijloace materiale: scule, dispozitive, utilaje şi mijloace fixe, necesare în administrarea proprietãţii comune.
Mijloacele bãneşti ale asociaţiei de proprietari sunt alcãtuite din fondurile constituite la înfiinţarea asociaţiei, din sumele prevãzute şi încasate conform listelor lunare de plata a cotelor de contribuţie a proprietarilor la cheltuielile asociaţiei, care reprezintã contravaloarea facturilor sau actelor de plata, precum şi din alte venituri ale asociaţiei. Asociaţia de proprietari are unul sau mai multe conturi la unitatea bancarã sau la filiala C.E.C. stabilitã de comitetul executiv al acesteia.
Fondul de rulment se constituie pe baza hotãrârii adunãrii generale a asociaţiei de proprietari. Necesitatea constituirii acestuia este determinata de modul de întocmire a listei lunare de plata, termenul de plata a cotelor de contribuţie şi sistemul de penalizãri al asociaţiei de proprietari şi al furnizorilor de servicii.
Fondul de rulment se calculeazã pentru fiecare proprietar în funcţie de numãrul de persoane înregistrate în cartea de imobil şi de cota-parte de proprietate indivizã din proprietatea comuna, dupã natura serviciului facturat (modul de repartizare a consumurilor aferente facturilor).
Valoarea fondului de rulment trebuie sa fie egala cu suma corespunzãtoare acoperirii cheltuielilor lunare, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, dintr-un an calendaristic.
Dacã este cazul, în condiţii de instabilitate economicã, fondul de rulment se actualizeazã periodic prin depunerea de cãtre fiecare proprietar a unei sume reprezentând diferenţa dintre valoarea existenta şi cea necesarã acoperirii cheltuielilor lunare ale asociaţiei de proprietari, corespunzãtoare fiecãrui proprietar.
Fiecare proprietar va beneficia de propriul fond de rulment, pentru acoperirea cheltuielilor curente.
Restantele proprietarilor la fondul de rulment constituie elemente ale sistemului de penalizãri, în ceea ce priveşte neacoperirea curenta a cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.
Fondul de rulment constituit se utilizeazã numai pentru plata facturilor curente, aferente consumurilor lunii anterioare. Dupã plata facturilor curente, fondul de rulment se reintregeste lunar, prin încasarea cotelor de contribuţie afişate pe lista de plata a lunii în curs, având ca referinta de calcul aceste facturi curente, corespunzãtoare consumurilor lunii anterioare.
În perioadele în care valoarea fondului de rulment este mai mare decât volumul cheltuielilor, diferenţa devine depozit bancar purtãtor de dobanda.
Fondul de rulment se încaseazã distinct fata de cota de contribuţie lunarã.
În momentul pierderii calitãţii de membru al asociaţiei de proprietari, fondul de rulment se restituie în întregime respectivului proprietar, urmând ca viitorul proprietar, membru al asociaţiei, sa achite fondul de rulment, corespunzãtor cheltuielilor aferente lui.
Fondul de reparaţii se constituie pana la limita maxima aprobatã de adunarea generalã a asociaţiei de proprietari la stabilirea bugetului de venituri şi cheltuieli anual, în funcţie de necesitãţile stabilite de comitetul executiv, prin contribuţie lunarã a membrilor, proporţional cu cota-parte din proprietatea comuna.
Dupã efectuarea plãţilor din bugetul de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari, fondul de reparaţii se reintregeste lunar prin contribuţia fiecãrui proprietar. Sumele rãmase necheltuite fie se restituie proprietarilor, fie se constituie într-un depozit bancar, urmând a fi incluse în bugetul anual urmãtor, hotãrârea luând-o adunarea generalã a asociaţiei de proprietari.
În momentul pierderii calitãţii de membru al asociaţiei de proprietari, fondul de reparaţii nu se restituie, acesta urmând a fi alimentat în continuare de viitorul proprietar.
Fondurile special constituite şi alte fonduri au acelaşi regim ca şi fondul de reparaţii.
Mijloacele materiale se compun din: mobilier, unelte, utilaje, SDV-uri, materiale pentru curãţenie şi iluminat, consumabile necesare desfãşurãrii activitãţilor în cadrul asociaţiei de proprietari etc.
Mijloacele materiale se dobândesc prin cumpãrare sau prin donaţie. Sumele necesare pentru cumpãrarea mijloacelor materiale, altele decât cele care sunt cuprinse în cheltuielile administrative, se obţin prin contribuţia proprietarilor, proporţional cu cota-parte din proprietatea comuna, şi se restituie sau se depoziteaza, în mãsura în care nu au fost cheltuite, conform hotãrârii adunãrii generale a asociaţiei de proprietari.
ART. 8
Patrimoniul asociaţiei de proprietari poate proveni şi din donaţii bãneşti, sponsorizãri, subvenţii.
Apartamentele sau spaţiile cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, cumpãrate de asociaţia de proprietari, vor face parte din patrimoniul asociaţiei.
ART. 9
Gestionarea patrimoniului, ca şi activitatea financiar-contabila, se exercita fie de membri ai comisiei de cenzori sau alţi membri ai asociaţiei de proprietari, cu cunoştinţe de specialitate şi experienta în domeniile economic, financiar şi juridic, fie de persoane fizice sau juridice, asociaţii sau agenţi economici specializaţi.
Controlul gestiunii patrimoniului se face printr-o forma adoptatã de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari.
ART. 10
Patrimoniul asociaţiei de proprietari nu poate fi grevat de datorii sau de alte obligaţii personale ale asociaţilor.

CAP. 3
Structura organizatoricã

ART. 11
Adunarea generalã
Asociaţia de proprietari este condusã de adunarea generalã.
Dupã prima întrunire organizatoricã, adunarea generalã se întruneşte cel puţin o data în fiecare an calendaristic.
Întrunirea adunãrii generale va fi anunţatã în scris, cu cel puţin 10 zile înainte de data întrunirii.
Pentru ca hotãrârile adunãrii generale sa fie valide, este necesar un cvorum de doua treimi din numãrul proprietarilor prezenţi personal sau prin reprezentanţi desemnaţi de ei.
În cazul în care cvorumul nu este întrunit, adunarea generalã va fi convocatã la o data ulterioara, când proprietarii prezenţi pot hotãrî asupra problemelor înscrise pe ordinea de zi, indiferent dacã este întrunit sau nu cvorumul de doua treimi (dar nu mai puţin de majoritate simpla).
Hotãrârile adunãrii generale vor fi luate cu majoritate de voturi, adicã cu mai mult de 50% din voturile proprietarilor prezenţi la adunarea generalã.
Pentru situaţia în care pe ordinea de zi figureazã modificarea statutului sau dizolvarea asociaţiei de proprietari, este necesar un cvorum de voturi mai mare de 80% din numãrul total al acestora. Fiecare apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, din cadrul asociaţiei de proprietari, da dreptul la un vot.
Dacã o decizie a asociaţiei de proprietari este contrarã legii sau acordului de asociere sau este de natura sa producã daune considerabile intereselor unei minoritãţi a proprietarilor, orice proprietar poate iniţia acţiune în justiţie impotriva valabilitãţii respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Acţiunea în justiţie nu trebuie sa se interpuna în executarea (aplicarea) deciziei, decât atunci când instanta hotãrãşte suspendarea aplicãrii deciziei respective.
Adunarea generalã are urmãtoarele atribuţii:
* aproba darea de seama anuala asupra activitãţii comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, raportul comisiei de cenzori şi raportul exerciţiului bugetar, acordand anual descãrcare de gestiune comitetului executiv şi celui care exercita managementul (administrarea) clãdirii, în mãsura în care cei în cauza nu se fac vinovaţi de lipsuri în gestiune sau de alte fapte care implica raspunderi materiale sau penale; adopta şi amendeaza bugetele de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de rulment, dacã acesta se constituie; valideazã rectificari ale bugetului de venituri şi cheltuieli;
* adopta sau amendeaza deciziile, regulile şi regulamentele;
* hotãrãşte cu doua treimi din numãrul voturilor celor prezenţi, asupra necesitãţii constituirii fondului de rulment, fondului de reparaţii şi a altor fonduri speciale;
* hotãrãşte cu acceptul a 80% din numãrul membrilor asociaţi modificãrile ulterioare ale statutului asociaţiei de proprietari şi/sau ale acordului de asociere;
* hotãrãşte asupra: naturii şi volumului mijloacelor materiale şi bãneşti, necesare desfãşurãrii activitãţii asociaţiei de proprietari; modul de folosire a mijloacelor bãneşti, sumele pana la care comitetul executiv poate angaja cheltuieli în numele asociaţiei de proprietari şi limita maxima sau cuantumul sumelor ce se pot retine în casa proprie pentru efectuarea plãţilor curente (plafonul de casa);
* hotãrãşte modul de asigurarea al managementului clãdirii (persoana fizica sau juridicã);
* hotãrãşte volumul serviciilor necesare a fi efectuate pentru o buna funcţionare a clãdirii;
* hotãrãşte asupra cuantumului salariilor, indemnizaţiilor şi premiilor pentru personalul încadrat cu contract individual de munca sau pe baza de convenţie civilã, membri sau nemembri ai asociaţiei de proprietari şi asupra valorii de contractare (procent, criterii etc.), în cazul în care managementul clãdirii este asigurat de persoane juridice; hotãrãşte care dintre funcţiile din structura organizatoricã a asociaţiei pot fi salarizate;
* hotãrãşte asupra acordãrii unor drepturi bãneşti membrilor asociaţiei de proprietari, aleşi sau nu în structura organizatoricã a asociaţiei, care desfãşoarã activitãţi lucrative folositoare acesteia;
* la constituirea asociaţiei de proprietari, hotãrãşte numãrul membrilor comitetului executiv şi ai comisiei de cenzori, precum şi durata mandatelor acestora;
* alege, dintre membrii asociaţiei de proprietari, comitetul executiv al asociaţiei, validand dintre aceştia pe preşedinte;
* alege, dintre membrii asociaţiei de proprietari, comisia de cenzori sau hotãrãşte delegarea atribuţiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociaţii sau agenţi economici specializaţi;
* revoca, atunci când este cazul, oricare dintre membrii comitetului executiv sau ai comisiei de cenzori, alegând un succesor pentru ocuparea locului vacant, prin votul majoritãţii simple a celor prezenţi;
* hotãrãşte termenul şi forma de plata a cotelor de contribuţie a membrilor asociaţiei de proprietari;
* valideazã sistemul de penalizãri stabilit de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari;
* hotãrãşte cu cel puţin 80% din numãrul voturilor tuturor membrilor asociaţiei de proprietari asupra necesitãţii angajãrii de credite bancare pentru îndeplinirea scopurilor asociaţiei de proprietari şi modul de garantare a acestora;
* hotãrãşte cu doua treimi din numãrul voturilor celor prezenţi destinaţia excedentului bugetar al asociaţiei de proprietari; adopta mãsuri pentru acoperirea deficitului bugetar pentru anul care a trecut;
* decide cu 80% din numãrul voturilor tuturor asociaţilor asupra participãrii cu capital la constituirea de agenţi economici sau asupra oportunitãţii cumpãrãrii sau preluãrii în locatie de gestiune a spaţiilor comerciale situate la parterul condominiului (clãdirii); de asemenea, decide, cu acelaşi numãr de voturi, asupra cumpãrãrii de apartamente sau de spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, din cadrul clãdirii, de la persoane fizice sau juridice, membre ale asociaţiei, în scopul eficientizarii activitãţii asociaţiei; hotãrãşte destinaţia spaţiilor cumpãrate sau preluate de asociaţia de proprietari;
* poate decide cu doua treimi din numãrul voturilor celor prezenţi preluarea în administrare sau în concesionare a terenurilor aferente (exterioare) condominiului (clãdirii);
* adopta mãsuri sau programe speciale privind ajutorarea familiilor nevoiase, membre ale asociaţiei de proprietari, pe perioade limitate; adopta programe de instruire şi constientizare a proprietarilor asupra importantei folosirii rationale a utilitãţilor (apa, curent electric, gaze naturale etc.);
* hotãrãşte cu cel puţin doua treimi din numãrul voturilor tuturor asociaţilor schimbarea instalaţiilor mai importante ca: încãlzirea centrala, boilerele cu apa calda, rezervoarele cu apa, lifturile şi alte dotãri de amploare similarã;
* adopta mãsuri privind condiţiile ce trebuie îndeplinite de deţinãtorii de animale de casa din cadrul condominiului.
Discutiile şi deciziile adunãrii generale se consemneazã într-un registru de procese-verbale, care se pãstreazã la preşedintele asociaţiei de proprietari; procesul-verbal se va semna de toţi membrii participanţi.
ART. 12
Comitetul executiv
Autoritatea de a stabili direcţiile privind functionalitatea şi managementul (administrarea) condominiului (clãdirii) este delegatã de cãtre asociaţia de proprietari cãtre comitetul executiv al acesteia.
Comitetul executiv va acţiona în numele proprietarilor în ceea ce priveşte administrarea şi functionalitatea clãdirii, cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv acestora.
Comitetul executiv se va întruni de cel puţin 4 ori pe an. Numãrul membrilor ce formeazã comitetul executiv va fi stabilit de adunarea generalã, dar va fi un numãr impar şi nu mai mic de trei.
Comitetul executiv va fi condus de un preşedinte care va fi desemnat de regula în persoana celui care întruneşte cel mai mare numãr de voturi la alegerea comitetului executiv. (Se poate delega aceasta atribuţie comitetului executiv, care poate alege preşedintele dintre membrii sãi aleşi la prima întrunire organizatoricã).
Comitetul executiv va alege vicepreşedintele, secretarul şi trezorierul (contabilul), care vor fi membri ai comitetului executiv.
Preşedintele asociaţiei de proprietari va fi şi preşedintele comitetului executiv.
Atribuţiile comitetului executiv sunt:
* aduce la îndeplinire hotãrârile adunãrii generale, executa bugetul de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari şi întocmeşte proiectul bugetului pentru anul urmãtor; prezintã dãri de seama asupra activitãţii desfãşurate, precum şi propuneri de mãsuri pentru îmbunãtãţirea acesteia; în situaţii excepţionale, hotãrãşte rectificarea bugetului de venituri şi cheltuieli pentru anul în curs, în prima adunare generalã validandu-se aceasta rectificare; convoacã adunarea generalã în şedinţe extraordinare ori de câte ori este nevoie;
* rãspunde de îngrijirea, pãstrarea în bune condiţii şi supravegherea utilitãţilor clãdirii, spaţiilor comune şi instalaţiilor. Angajarea personalului se face pe baza de contract individual de munca sau de convenţie civilã, prin negociere;
* analizeazã oferte şi negociaza contracte, în cazul în care managementul (administrarea) clãdirii, parţial sau total, va fi asigurat de persoane juridice (societãţi comerciale, instituţii specializate, asociaţii);
* rãspunde de încasarea lunarã a cotelor de contribuţie de la proprietari; emite somaţii cãtre restantierii care depãşesc termenul de plata; rezolva contestaţiile proprietarilor cu privire la cuantumul cotelor de contribuţie;
* emite decizii de imputare, în condiţiile Codului muncii, pentru pagubele produse asociaţiei de proprietari de personalul încadrat şi de alte persoane; urmãreşte recuperarea pagubelor. În caz de neidentificare a persoanelor vinovate, da dispoziţii de reparare din contul asociaţiei de proprietari, în condiţiile prevãzute de lege;
* negociaza contracte cu persoane fizice sau juridice, membre sau nemembre ale asociaţiei de proprietari, pentru închirierea sau întrebuinţarea unor elemente sau suprafeţe din proprietatea comuna. Elementele proprietãţii comune sunt prevãzute în acordul de asociere;
* propune adunãrii generale ca managementul de proprietate şi managementul financiar, inclusiv atribuţiile comisiei de cenzori, sa fie preluate, pe baza de contract, de cãtre persoane juridice;
* hotãrãşte necesitatea efectuãrii operaţiunilor de verificare şi control asupra modului de gestionare a bunurilor asociaţiei de proprietari;
* înştiinţeazã proprietarii despre necesitatea efectuãrii reparaţiilor la pãrţile şi instalaţiile comune ale clãdirii (pentru apartamentele sau spaţiile proprietate de stat, înştiinţarea va fi facuta instituţiei care le are în administrare); avizeazã începerea, într-o ordine de prioritati, a lucrãrilor de reparaţii;
* da dispoziţii de realizare a unui sistem propriu de protejare a bunurilor asociaţiei de proprietari, de securitate a clãdirii, a proprietãţii;
* propune adunãrii generale crearea unor fonduri speciale necesare bunei funcţionari şi dezvoltãrii clãdirii, precum şi pentru crearea unei ambiante placute pentru petrecerea timpului liber, în cadrul condominiului (clãdirii), de cãtre proprietarii membri ai asociaţiei şi de alte persoane; urmãreşte completarea la zi a cãrţii tehnice a construcţiei;
* împuterniceşte administratorul (managerul de proprietate) pentru a putea inspecta apartamentele sau spaţiile cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, în vederea reparaţiilor la instalaţiile proprietate comuna, inlaturarii pierderilor de apa datorate instalaţiilor pe verticala sau pe orizontala defecte ori altor pierderi care determina creşterea nejustificatã a cheltuielilor, citirii contoarelor individuale, acolo unde exista, şi, dacã este cazul, în funcţie de prevederile contractuale cu furnizorii, asigurãrii unei igiene corespunzãtoare, sugerand, când este cazul, proprietarilor efectuarea de dezinsectii, dezinfectii, deratizari asupra proprietãţii individuale şi rezolvarea altor probleme;
* participa la recepţia lucrãrilor angajate de asociaţia de proprietari pentru reparaţii asupra proprietãţii comune, precum şi altor lucrãri;
* stabileşte modul de calcul şi de încasare a fondului de rulment, dacã acesta se constituie, şi avizeazã actualizarea acestuia, dacã este cazul;
* hotãrãşte asupra managementului financiar al asociaţiei de proprietari (data afişãrii listei de plata, formatul şi caracteristicile listei de plata, locul şi programul de încasãri etc.), dacã acesta este asigurat de persoana fizica; stabileşte şi supune validãrii adunãrii generale a asociaţiei de proprietari sistemul de penalizãri pentru neplata cotelor lunare de contribuţie şi pentru pierderi datorate inexistentei depozitelor bancare rezultate din exerciţiul financiar-contabil, ţinând cont de nivelul cel mai ridicat permis de legislaţie; hotãrãşte condiţiile în care se efectueazã introducerea la plata a persoanelor care locuiesc clandestin în bloc;
* hotãrãşte actionarea în justiţie a proprietarilor vinovaţi de neplata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele neprevãzute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit;
* hotãrãşte actionarea în justiţie a celor ce se fac vinovaţi de încãlcarea prevederilor contractuale pe care asociaţia de proprietari le-a angajat, în cazul în care nu se gãsesc soluţii de rezolvare prin conciliere;
* asigura condiţiile necesare securitãţii şi igienei în procesul muncii, precum şi mãsuri de prevenire şi stingere a incendiilor, conform prevederilor legale;
* supune aprobãrii adunãrii generale şi transmite hotãrârea acesteia cu privire la transformarea suprafeţelor apartamentelor în spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta sau cu privire la modificarea destinaţiei suprafeţelor deja transformate, ţinând cont de respectarea de cãtre solicitant a prevederilor statutului şi a legilor; anunta furnizorii de servicii, dacã în termenul prevãzut de statut proprietarii cu astfel de solicitãri nu prezintã asociaţiei dosar cu copii de pe contractele individuale angajate cu aceştia. Dacã, în urma acestor transformãri, activitatea ce urmeazã sa se desfãşoare implica cheltuieli (consumuri) suplimentare pentru asociaţie, negociaza şi încheie, anual, o convenţie cu proprietarul/proprietarii;
* hotãrãşte societatea bancarã la care asociaţia de proprietari îşi va deschide unul sau mai multe conturi;
* propune adunãrii generale mãsuri şi soluţii cu privire la dezvoltarea condominiului (clãdirii) şi eficientizarea activitãţii asociaţiei de proprietari, modificãri ale statutului, participari cu capital, cumpãrãri sau închirieri de spaţii, concesionari de terenuri, contractari de credite, asigurãri etc.; rãspunde tuturor intrebarilor şi solicitãrilor venite de la proprietari; încurajeazã şi sprijinã iniţiative personale ale membrilor asociaţiei, în scopurile acesteia. Comitetul executiv lucreazã valabil în prezenta a jumãtate plus unu (majoritatea simpla) din numãrul membrilor sãi şi adopta hotãrâri cu cel puţin doua treimi din numãrul voturilor.
Discutiile şi deciziile se consemneazã în registrul de procese-verbale, care se pãstreazã la preşedinte, procesele-verbale semnandu-se de toţi membrii comitetului executiv prezenţi.
ART. 13
Comisia de cenzori
Membrii asociaţiei de proprietari pot alege dintre ei sau din afarã asociaţiei o comisie de cenzori care va verifica situaţia financiarã şi contabilitatea şi va consilia asociaţia în ceea ce priveşte problemele financiare şi statutare.
Numãrul membrilor comisiei de cenzori, care nu poate fi mai mic de trei, şi durata mandatului acestora se stabilesc la adunarea generalã de constituire a asociaţiei de proprietari.
Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv şi trebuie sa aibã cunoştinţe în domeniile economic, financiar şi juridic. Comisia de cenzori îşi va alege, dintre membrii sãi, un preşedinte.
Mandatul membrilor comisiei de cenzori înceteazã înainte de expirarea duratei sale, prin revocare sau în cazul imposibilitãţii de a-şi continua atribuţiile.
Comisia de cenzori are urmãtoarele atribuţii:
* verifica îndeplinirea condiţiilor statutare privind prezenta şi votul în adunãrile generale;
* verifica execuţia bugetarã, propunerile pentru proiectul de buget de venituri şi cheltuieli pentru anul urmãtor şi propunerile pentru rectificarea bugetului pentru anul în curs;
* efectueazã controlul preventiv pentru plãţile cu numerar şi urmãreşte depunerile în contul curent al asociaţiei de proprietari a numerarului ce depãşeşte plafonul de casa, în cazul în care managementul financiar al asociaţiei este asigurat de o persoana fizica. Viza de control preventiv se acorda de un membru al comisiei, în cazul în care asociaţia nu are o persoana care îndeplineşte funcţia de contabil (trezorier);
* dacã managementul financiar este asigurat de o persoana fizica, verifica, cel puţin o data pe semestru, gestiunea asociaţiei de proprietari, stabilirea şi încasarea cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, consemnand constatãrile într-un registru de procese-verbale, care se pãstreazã de preşedintele comisiei sau de un alt membru stabilit de aceasta;
* stabileşte registrele asociaţiei, necesare desfãşurãrii unui bun management financiar;
* întocmeşte, pe baza verificãrilor efectuate, şi prezintã adunãrii generale rapoarte asupra activitãţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunand anual descãrcarea de gestiune a comitetului executiv şi a celui care asigura managementul clãdirii;
* propune spre aprobare adunãrii generale a asociaţiei de proprietari sau, dupã caz, comitetului executiv programe, proiecte de programe cu mãsuri necesare desfãşurãrii managementului financiar; propune imputarea şi recuperarea sumelor ce reprezintã despãgubiri pentru pagube produse de personalul ce deserveste asociaţia de proprietari sau de membri ai acesteia. Recomanda comitetului executiv sesizarea instanţelor de urmãrire penalã, când constata sãvârşirea unor infracţiuni financiar-contabile;
* în cazul în care managementul financiar se hotãrãşte a fi asigurat de persoane juridice, comisia de cenzori, prin preşedinte sau membri delegaţi, participa la negocierea contractelor respective, stabilind şi modalitãţile de exercitare a acestuia.
ART. 14
Preşedintele
Conducãtorul executiv al asociaţiei de proprietari este preşedintele.
Preşedintele este înlocuit de vicepreşedinte, care îi va îndeplini atribuţiile, în cazul absentei acestuia sau când se afla în imposibilitatea de a-şi îndeplini atribuţiile.
Preşedintele asociaţiei de proprietari are urmãtoarele atribuţii:
* verifica respectarea şi îndeplinirea hotãrârilor adoptate de adunarea generalã a asociaţiei de locatari şi de cãtre comitetul executiv, controleazã şi sugereaza soluţii corespunzãtoare personalului care deserveste asociaţia, pentru îndeplinirea sarcinilor ce le revin sau, în cazul în care managementul (administrarea) clãdirii este asigurat de persoane juridice, supravegheazã stricta respectare a clauzelor contractuale;
* reprezintã asociaţia de proprietari în încheierea şi derularea contractelor şi îşi asuma obligaţii în numele asociaţiei;
* reprezintã asociaţia de proprietari impotriva unor terţi, inclusiv în acţiunile judecãtoreşti iniţiate de asociaţie impotriva unui proprietar, membru al asociaţiei, care nu şi-a îndeplinit obligaţiile statutare fata de asociaţie, sau în procesele iniţiate de unul dintre proprietari, care contesta o decizie a asociaţiei;
* avizeazã ordinea de prioritati şi planul lucrãrilor de întreţinere şi reparaţii a pãrţilor şi instalaţiilor comune ale clãdirii;
* are drept de semnatura asupra conturilor asociaţiei de proprietari;
* primeşte cererile şi reclamaţiile de la proprietari şi sesizãrile administratorului (managerului), pe care le supune dezbaterii comitetului executiv;
* convoacã comitetul executiv ori de câte ori este nevoie;
* întocmeşte ordinea de zi a şedinţei comitetului executiv şi conduce lucrãrile acesteia;
* semneazã deciziile de imputare, precum şi orice alte acte (cereri, acţiuni de chemare în judecata, sesizãri, reclamaţii etc.) emise de comitetul executiv; semneazã şi parafeaza contractele individuale de munca şi convenţiile civile;
* pãstreazã şi foloseşte ştampila asociaţiei de proprietari.
ART. 15
Secretarul comitetului executiv
Secretarul va pãstra şi va întocmi procesele-verbale ale şedinţelor comitetului executiv şi procesele-verbale ale tuturor adunãrilor generale ale asociaţiei de proprietari.
Secretarul va pãstra registrele şi actele, dupã cum va hotãrî comitetul executiv.
ART. 16
Contabilul (trezorierul) asociaţiei de proprietari
Contabilul (trezorierul) va rãspunde de fondurile şi bunurile asociaţiei de proprietari şi va asigura o evidenta contabila completa şi corecta de înregistrare a bonurilor de decontare şi de plata, ce privesc asociaţia.
Funcţia de contabil (trezorier) poate fi îndeplinitã de cel care este numit în funcţia de secretar.

CAP. 4
Managementul asociaţiei de proprietari

ART. 17
Prin managementul asociaţiei de proprietari, managementul condominiului sau administrarea condominiului se înţelege managementul de proprietate (administrarea propriu-zisa a clãdirii, a instalaţiilor şi a tuturor elementelor proprietãţii comune, funcţionarea centralelor termice sau a punctelor termice aflate în proprietatea sau în administrarea asociaţiei) şi managementul financiar (contabilitate şi casierie).
Activitatea de management al clãdirii se asigura fie de persoane fizice angajate cu contracte individuale de munca sau convenţii civile, fie de persoane juridice, prin contracte de management, în funcţie de hotãrârea adunãrii generale.
ART. 18
Administratorul (managerul de proprietate)
Administratorul (managerul de proprietate), persoana fizica, poate fi desemnat dintre membrii asociaţiei de proprietari sau dintre alte persoane cu cunoştinţe profesionale sau cu experienta necesarã în domeniu.
Administratorul (managerul de proprietate), persoana fizica, poate fi angajat şi pe funcţia de contabil, dacã îndeplineşte condiţiile prevãzute în statut.
Asociaţia de proprietari angajeazã administratorul (managerul de proprietate) şi contabilul, persoane fizice, pe baza de contract individual de munca sau de convenţie civilã, pe perioada determinata, în care sunt prevãzute drepturile şi obligaţiile fiecãreia dintre pãrţi, stabilite prin negociere.
Asociaţia de proprietari, prin comitetul executiv, poate suspenda din funcţie sau poate rezilia contractul individual de munca sau convenţia civilã încheiatã cu oricare din personalul angajat, persoana fizica sau juridicã, dacã se constata ca este afectatã buna funcţionare a clãdirii.
Pentru reparaţii şi pentru alte activitãţi de întreţinere, administratorul (managerul de proprietate), ţinând cont de cost, timp de execuţie şi calitate, propune comitetului executiv, spre analiza şi aprobare, agenţi economici care satisfac cerinţele în vederea executãrii lucrãrilor, conform legilor existente.
Pentru asigurarea functionarii centralelor termice aparţinând asociaţiilor de proprietari sau aflate în administrarea acestora pot fi angajaţi fochisti şi alte persoane, prin contract individual de munca sau prin convenţie civilã, sau poate fi delegat un agent economic specializat, persoana juridicã.
Încadrarea personalului cu contract individual de munca se face cu respectarea dispoziţiilor legale privind repartizarea forţei de munca.
Durata şi valoarea contractului individual de munca şi a convenţiei civile, sarcinile, drepturile şi obligaţiile se stabilesc prin negocieri între pãrţi, cu respectarea prevederilor legale.
Administratorul (managerul de proprietate), persoana fizica sau juridicã, are urmãtoarele atribuţii:
* asigura managementul financiar al asociaţiei de proprietari prin:
- gestionarea bunurilor şi fondurilor bãneşti;
- întocmirea listelor lunare de plata;
- încasarea, în locuri specifice, a cotelor de contribuţie a proprietarilor la cheltuielile curente ale asociaţiei de proprietari;
- efectuarea plãţilor şi încasãrii veniturilor;
- sesizarea comitetului executiv în vederea somarii restantierilor şi aplicarea procedurii de recuperare a restantelor, cu penalizãrile aferente;
- calcularea şi încasarea penalizãrilor conform sistemului aprobat de adunarea generalã;
- actualizarea, dacã este cazul, cu avizul comitetului executiv, a fondului de rulment;
- întocmirea şi pãstrarea evidentelor contabile şi a registrelor asociaţiei de proprietari specifice managementului financiar;
- prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de cenzori, a rapoartelor sau a documentelor necesare unor verificãri financiar-contabile a asociaţiei de proprietari;
- verificarea sau avizarea, dacã este cazul, a indexului contoarelor de reţea aferente mai multor asociaţii de proprietari;
- controlul facturarii corecte a consumurilor în funcţie de indexul contoarelor de bloc sau al contoarelor individuale, dacã acestea exista, conform prevederilor legale, şi în funcţie de normele metodologice de repartizare a consumurilor, acolo unde nu exista contorizare la nivel de asociaţie de proprietari;
Dacã toţi proprietarii sunt abonati individuali ai furnizorilor de servicii, contabilul nu rãspunde de modul de facturare a consumurilor sau de achitarea facturilor, decât în condiţiile existenţei unui contract între asociaţia de proprietari şi furnizorul respectiv;
- verificarea existenţei contractelor între persoanele juridice, membre ale asociaţiei de proprietari şi furnizorii de servicii (apa, gaze, energie electrica şi termica, salubrizare etc.);
- respectarea altor prevederi privind modul de exercitare a managementului financiar;
* asigura managementul de proprietate al asociaţiei de proprietari prin:
- urmãrirea comportãrii în timp a construcţiei (clãdirii), pe toatã durata contractului; întocmirea fişelor tehnice periodice cu privire la starea clãdirii şi a instalaţiilor acesteia;
- rãspunderea fata de functionalitatea şi integritatea elementelor proprietãţii comune, fata de mijloacele materiale ale asociaţiei de proprietari şi de utilizarea în bune condiţii ale acestora;
- procurarea mijloacelor materiale necesare întreţinerii şi reparaţiilor curente ale elementelor proprietãţii comune; rãspunderea asupra integritãţii acestora;
- înştiinţarea comitetului executiv şi luarea mãsurilor necesare pentru efectuarea la timp şi eficient a lucrãrilor de întreţinere şi reparaţii;
- urmãrirea realizãrii contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru: reparaţii, închirierea unor spaţii sau elemente din proprietatea comuna, activitãţi sociale şi alte tipuri de activitãţi;
- verificarea existenţei contractelor de închiriere între asociaţia de proprietari şi persoane fizice sau juridice care la data constituirii acesteia folosesc spaţii sau elemente din proprietatea comuna. Dacã aceste contracte nu exista, li se atrage atenţia prin comitetul executiv ca în termen de 30 de zile lucrãtoare sa încheie contracte cu asociaţia de proprietari;
- supravegherea execuţiei lucrãrilor de reparaţii şi de întreţinere şi participarea la recepţia lor, consemnand finalizarea acestora; asigura efectuarea de plati corespunzãtoare stadiului lucrãrii;
- controlul personalului angajat de asociaţia de proprietari pentru curãţenie, încãrcarea şi evacuarea gunoiului menajer şi alte activitãţi, cu privire la îndeplinirea obligaţiilor contractuale şi, în caz de încãlcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;
- inspectarea proprietãţii individuale în vederea inlaturarii defectelor apãrute la instalaţiile de folosinta comuna şi a eliminãrii pierderilor care determina creşterea nejustificatã a cheltuielilor asociaţiei de proprietari (scurgeri de apa etc.).
Dacã se constata defectiuni la instalaţiile aparţinând proprietãţii individuale - apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta - se înştiinţeazã proprietarul respectiv asupra obligaţiei de a remedia aceste defectiuni;
- asigurarea cunoaşterii şi respectãrii regulilor de locuit în condominiu (clãdire);
* îndeplineşte orice alte obligaţii prevãzute de legislaţia în vigoare.
ART. 19
Venituri şi cheltuieli comune; calculul cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari
Anul fiscal al asociaţiei de proprietari va fi anul calendaristic.
Înainte de începutul urmatorului an fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce urmeazã, comitetul executiv va pregati şi va prezenta proprietarilor, în adunarea generalã a asociaţiei de proprietari, un buget de venituri şi cheltuieli anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate ale asociaţiei.
Bugetul anual de venituri şi cheltuieli se adopta prin votul majoritãţii simple a adunãrii generale a asociaţiei de proprietari.
Toţi proprietarii trebuie sa plãteascã în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune - cheltuieli repartizate în funcţie de cota-parte de proprietate indivizã din proprietatea comuna. Plata se face conform hotãrârii luate în adunarea generalã.
Cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari reprezintã suma pe care fiecare proprietar trebuie sa o plãteascã lunar.
Cheltuielile lunare ale asociaţiei de proprietari sunt repartizate în cheltuieli de întreţinere şi cheltuieli comune.
Cotele de contribuţie se calculeazã în baza facturilor emise de furnizorii de servicii fondurilor aprobate în adunarea generalã a asociaţiei şi a normelor metodologice în domeniu.
Cheltuielile de întreţinere (apa rece şi calda; combustibil pentru prepararea apei calde; gaze naturale; energie electrica; iluminarea scãrii; instalaţii scara şi forta lift; salubritate; salarii pentru administrare, contabilitate, casierie şi curãţenie; materiale consumabile pentru întreţinere; alte servicii ce deservesc proprietarii) se repartizeazã în funcţie de numãrul de persoane care locuiesc în luna respectiva în condominiu (clãdire).
Pentru proprietarii care determina consumuri suplimentare (spalari maşini, covoare etc.), calculul cotei de contribuţie se face conform baremurilor stabilite prin legile sau actele normative existente.
Cheltuielile comune (fonduri stabilite; cheltuieli administrative; întreţinerea liftului; întreţinerea interfonului; salarii pentru fochist; instalator, electrician, portar etc.; prime; credite bancare; alte servicii cãtre proprietatea comuna) se calculeazã în funcţie de cota-parte indivizã din proprietatea comuna. Energia termica sub forma de caldura sau combustibilul pentru încãlzire (cheltuieli de încãlzire) se repartizeazã dupã suprafata radianta (sau echivalenta cu cea locuibilã) a fiecãrui spaţiu aparţinând proprietarilor, în cadrul cheltuielilor comune.
Cota-parte de proprietate indivizã din proprietatea comuna a fiecãrui proprietar este prevãzutã în acordul de asociere. Modificãrile asupra cotei-pãrţi se consemneazã în acordul de asociere.
Facturile primite de asociaţia de proprietari de la furnizorii de servicii, care nu conţin index de consum, trebuie sa respecte normele metodologice de repartizare a consumurilor, conform prevederilor legale.
Stabilirea cotelor-pãrţi din veniturile asociaţiei de proprietari, care sunt venituri comune, se face proporţional cu cota-parte din proprietatea comuna aferentã fiecãrui proprietar.
Pentru neplata cotelor de contribuţie prevãzute în lista de plata afişatã lunar, inclusiv a celor neprevãzute, asociaţia de proprietari, prin sistemul de penalizãri propriu, impune o penalizare oricãrui proprietar care se face vinovat, dupã o perioada mai mare de 30 de zile calendaristice de la termenul stabilit.
Urmãrirea de cãtre asociaţia de proprietari a sumelor datorate de proprietarii restantieri se face în baza extrasului din ultima lista de plata. Cheltuielile efectuate în scopul recuperãrii datoriilor vor fi suportate de restantierii în cauza.
Sentinta data în favoarea asociaţiei de proprietari pentru sumele datorate de oricare proprietar poate fi pusã în aplicare prin orice modalitate permisã de Codul de procedura civilã, pentru acoperirea datoriilor.

CAP. 5
Obligaţiile proprietarilor

ART. 20
Fiecare proprietar este obligat sa-şi menţinã proprietatea imobiliarã (proprietatea individualã şi cota-parte de proprietate comuna indivizã aferentã acesteia) în buna stare şi este rãspunzãtor de daunele provocate din cauza neîndeplinirii acestei obligaţii.
ART. 21
Proprietarii de apartamente şi spaţii cu alta destinaţie decât aceea de locuinta sunt obligaţi sa plãteascã cotele de întreţinere obişnuite sau speciale cãtre asociaţia de proprietari, pentru a se putea acoperi toate cheltuielile comune ale clãdirii.
ART. 22
Proprietarii din condominiu, indiferent dacã fac parte sau nu din asociaţia de proprietari, sunt obligaţi:
* sa plãteascã în avans cota ce le revine din bugetul de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari;
* sa anunţe administraţia dacã gazduieste persoane strãine mai mult de 15 zile calendaristice consecutive;
* sa semnaleze în timp util orice problema care apare la instalaţiile de folosinta comuna;
* sa respecte regulamentul intern al asociaţiei de proprietari cu privire la normele de convieţuire socialã în cadrul condominiului (clãdirii), sa anunţe comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre intenţia de a schimba destinaţia proprietãţii individuale, cerând acordul în scris, şi sa prezinte, în copie, toate documentele necesare desfãşurãrii activitãţilor propuse (contracte, avize etc.), în termen de 30 de zile lucrãtoare de la obţinerea acordului;
* sa nu schimbe aspectul proprietãţii comune fãrã acceptul scris al comitetului executiv al asociaţiei de proprietari;
* sa accepte accesul în spaţiul sau, cu un preaviz de 15 zile, al unui reprezentant al asociaţiei de proprietari, atunci când este necesar sa se repare sau sa se înlocuiascã elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai prin spaţiul respectiv. Fac excepţie cazurile de maxima urgenta, când nu este necesar nici un preaviz;
* în condiţiile de neparticipare la luarea deciziilor şi la desfãşurarea activitãţilor în cadrul asociaţiei de proprietari, sa nu aducã prejudicii morale celorlalţi proprietari asociaţi sau celor care desfãşoarã activitãţi pentru asociaţie;
* sa încheie cu asociaţia de proprietari contracte de închiriere, pe care le negociaza cu comitetul executiv, pentru elemente sau suprafeţe din proprietatea comuna folositã în interes personal.
ART. 23
Proprietarii, membri ai asociaţiei de proprietari, au urmãtoarele obligaţii:
* sa respecte statutul asociaţiei de proprietari;
* sa se supunã hotãrârilor adunãrii generale ale asociaţiei de proprietari;
* sa nu denigreze activitatea asociaţiei de proprietari în interiorul şi exteriorul acesteia;
* sa respecte orice angajament fãcut fata de asociaţia de proprietari;
* sa nu aducã prejudicii materiale asociaţiei de proprietari;
* sa participe, atunci când este solicitat, la acţiuni deosebite, de maxima urgenta, corespunzãtoare scopurilor asociaţiei de proprietari;
* sa se conformeze tuturor obligaţiilor precizate pentru toţi proprietarii din condominiu (clãdire), prevãzute la art. 22.
ART. 24
Proprietarii spaţiilor cu alta destinaţie decât aceea de locuinta sunt obligaţi ca în termen de 30 de zile lucrãtoare de la constituirea asociaţiei de proprietari sa prezinte comitetului executiv un dosar cu copii de pe contractele individuale cu furnizorii de servicii conform legilor în vigoare.
ART. 25
Dacã proprietarul unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta sau oricare alta persoana care acţioneazã în numele sau provoacã daune oricãrei pãrţi din proprietatea comuna sau altei proprietãţi individuale, respectivul proprietar trebuie sa repare ceea ce a stricat sau sa plãteascã cheltuielile pentru lucrãrile de reparaţii.
ART. 26
În cazul spaţiilor cu alta destinaţie decât aceea de locuinta, respectiv al apartamentelor, cu mai mult de un proprietar, relaţiile de coproprietate dintre proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile Codului civil.
ART. 27
Zidurile dintre apartamentele alãturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a clãdirii, pot fi reamplasate, prin acord între proprietarii apartamentelor sau spaţiilor respective şi cu înştiinţarea asociaţiei de proprietari, în condiţiile legii.
Zidurile dintre apartamente şi proprietatea comuna, care nu fac parte din structura de rezistenta, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.
ART. 28
Dacã unul dintre proprietari impiedica, cu buna ştiinţa şi sub orice forma, folosirea normalã a clãdirii, creând prejudicii celorlalţi proprietari, dupã caz, mãsurile pentru folosirea normalã a imobilului se vor hotãrî pe cale judecãtoreascã, la solicitarea asociaţiei de proprietari.
ART. 29
Fiecare proprietar, chiriaş sau ocupant al unui apartament sau spaţiu cu alta destinaţie decât aceea de locuinta are obligaţia sa se conformeze regulilor prezentului statut, precum şi regulilor, regulamentelor, hotãrârilor şi rezolutiilor adoptate legal de asociaţia de proprietari.

CAP. 6
Drepturile proprietarilor

ART. 30
Fiecare proprietar, indiferent dacã face parte sau nu din prezenta asociaţie de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comuna din condominiu (clãdire), în condiţiile stabilite de lege, de regulamente ale autoritãţilor în drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel încât sa lezeze drepturile sau interesele oricãrui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin prezentul statut.
ART. 31
Fiecare proprietar poate folosi, ipoteca sau instraina, în deplina libertate, proprietatea imobiliarã pe care o deţine în cadrul condominiului (clãdirii).
ART. 32
Membrii asociaţiei de proprietari au şi urmãtoarele drepturi:
* sa participe cu vot deliberativ la adunarea generalã a asociaţiei de proprietari sa aleagã şi sa fie aleşi în structura organizatoricã a asociatiei. Pentru a beneficia de acest drept, persoana în cauza trebuie sa posede capacitate juridicã deplina. Minorii sau interzişii nu pot fi aleşi în organele de conducere sau de control ale asociaţiei de proprietari;
* sa solicite şi sa primeascã, ori de câte ori este necesar şi motivat, explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie afişate pe lista de plata şi sa conteste, în scris, la comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afişarea listei, cuantumul stabilit al acestei cote, iar în cazul în care contestaţia a fost respinsã, sa se adreseze adunãrii generale; contestaţia nu suspenda plata contribuţiei, dar determina, în cazul aprobãrii ei, aplicarea unei proceduri de reglementare ulterioara, în cadrul comitetului executiv sau adunãrii generale a asociaţiei de proprietari;
* dacã o decizie a asociaţiei de proprietari este contrarã statutului, acordului de asociere, legilor sau este de natura sa producã daune considerabile unei minoritãţi a proprietarilor, orice proprietar poate acţiona în justiţie valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Acţiunea în justiţie nu întrerupe executarea deciziei decât în cazul în care instanta hotãrãşte suspendarea acesteia;
* sa solicite, în baza unei cereri cãtre preşedintele asociaţiei de proprietari, diminuarea temporarã a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei (reducerea cheltuielilor de întreţinere, dar nu şi a cheltuielilor comune), dacã lipsa din apartament este de cel puţin 30 de zile calendaristice în decursul a doua luni consecutive;
* sa punã întrebãri şi sa solicite explicaţii comitetului executiv, referitoare la activitatea asociaţiei de proprietari;
* sa beneficieze, când este cazul, de toate facilitãţile rezultate în urma activitãţilor desfãşurate de asociaţia de proprietari, în funcţie de cota-parte de proprietate şi de gradul de implicare;
* sa participe la activitãţile lucrative ale asociaţiei, benevol, în funcţie de capacitatile profesionale;
* sa beneficieze de garanţii morale şi materiale, stabilite de adunarea generalã, pentru iniţiative personale, finalizate, în folosul asociaţiei de proprietari;
* sa prezinte spre rezolvare probleme specifice asociaţiei de proprietari sau probleme deosebite, care nu au putut fi soluţionate pe cale obişnuitã, şi sa participe activ la acţiunea de soluţionare;
* sa obţinã drepturi bãneşti, compensaţii şi recompense materiale, în conformitate cu legile existente.

CAP. 7
Dizolvarea asociaţiei de proprietari

ART. 33
Asociaţia de proprietari se va dizolva în momentul în care numãrul proprietarilor condominiului (blocului) scade sub trei sau cu acordul tuturor proprietarilor sau reprezentanţilor acestora, în condiţii de maxima urgenta, când situaţia sau când starea clãdirii o impune.
ART. 34
Asociaţia de proprietari se va putea dizolva şi în urmãtoarele cazuri:
- când scopul pentru care a fost legal înfiinţatã nu se îndeplineşte;
- prin hotãrârea adunãrii generale a proprietarilor, cu votul a 80% din numãrul membrilor asociaţi.
ART. 35
În momentul dizolvãrii, patrimoniul asociaţiei de proprietari, respectiv veniturile provenite din preluarea sau din lichidarea bunurilor asociaţiei vor fi distribuite proprietarilor, proporţional cu cotele-pãrţi din proprietatea comuna, sau, dacã este cazul, dupã cota de participare a proprietarilor la constituirea bunurilor asociaţiei.
ART. 36
Dizolvarea asociaţiei de proprietari va fi anunţatã la judecãtoria unde aceasta a fost înregistratã.

CAP. 8
Dispoziţii finale

ART. 37
Activitatea asociaţiei de proprietari se desfãşoarã şi cu respectarea metodologiei de încheiere, de executare şi încetare a raporturilor de munca, de conducere a evidentei, de efectuare a operaţiunilor de disciplina financiarã şi de casa, precum şi de verificare financiar-contabila, stabilite de ministerele de resort.
Arhivarea documentelor şi a registrelor asociaţiei de proprietari se face conform prevederilor legale.
ART. 38
Dacã toţi proprietarii, membri ai asociaţiei, sunt abonati individuali, pe baza de contract, ai furnizorilor de servicii, asociaţia de proprietari este degrevata de atribuţiile avute pana la data respectiva, cu referire la calculul şi încasarea cotelor de contribuţie, precum şi la plata facturilor aferente.
Pe baza unui contract între furnizorii de servicii şi asociaţia de proprietari, cu aprobarea adunãrii generale, asociaţia poate presta servicii de intermediere, conform statutului şi legilor în vigoare.
ART. 39
Pentru obţinerea de venituri necesare desfãşurãrii activitãţilor sale, asociaţia de proprietari poate desfasura activitãţi lucrative, în condiţiile legii.
ART. 40
Controlul activitãţii asociaţiei de proprietari poate fi efectuat de organele prevãzute de lege în acest scop, cãrora asociaţia este obligatã sa le punã la dispoziţie registrele, actele asociaţiei şi toate informaţiile considerate utile de acestea.
ART. 41
Evidentele contabile şi bilanţul contabil se vor tine în lei, conform prevederilor legale.
ART. 42
Calculul şi repartizarea profitului se stabilesc prin bilanţul contabil aprobat de asociaţia de proprietari.
ART. 43
În cazul decesului unuia dintre asociaţi, activitatea asociaţiei de proprietari va putea continua cu succesorii testamentari sau legali, dupã caz.
ART. 44
Soluţionarea litigiilor dintre asociaţia de proprietari şi terţe persoane fizice sau juridice romane este de competenta instanţelor judecãtoreşti romane.
Litigiile asociaţiei de proprietari cu persoane fizice sau juridice strãine sunt de competenta organelor judecãtoreşti prevãzute în legislaţia romana.
ART. 45
Pentru recuperarea banilor datorati şi a dobânzii aferente, asociaţia de proprietari va putea chema în justiţie pe proprietarii care nu îşi achitã cotele de întreţinere datorate mai mult de 90 de zile.
Executarea acestor hotãrâri judecãtoreşti se va face conform Codului civil.
ART. 46
Prevederile prezentului statut au fost redactate în ........... exemplare autentificate.



     ANEXA

la Statutul Asociaţiei de proprietari
-------------------------------------
................................

LISTA
membrilor Asociaţiei de proprietari .............. cu sediul în ............, str. ............ nr. ........, bl. ........., judeţul/sectorul .............

-----------------------------------------------------------------------
| Scara/nivelul | Apartament (spaţiu cu alta | Numele şi prenumele*) |
| curent | destinaţie decât aceea de | |
| | locuinta) | |
|----------------|----------------------------|-----------------------|
| | | |
|----------------|----------------------------|-----------------------|
| | | |
---------------------------------------------------------------------

*) Se vor completa numele şi prenumele proprietarului apartamentului/spaţiului. În cazul în care este persoana juridicã, se completeazã cu denumirea acesteia sau cu numele şi prenumele administratorului legal desemnat de aceasta.

ANEXA 4

PROTOCOL Nr. ....................
Încheiat astãzi (zi/luna/an)

- model -

Subsemnaţii ................, în calitate de preşedinte al Asociaţiei de locatari .............., cu sediul în .................., str. ............... nr. ........, bl. ......., sc. ......., ap. ......., şi ..............., în calitate de preşedinte al Asociaţiei de proprietari ................, cu sediul în .................., str. ............... nr. ........, bl. ......., sc. ......., ap. ......., am procedat la predarea, respectiv primirea, activelor şi pasivelor rezultate din constituirea Asociaţiei de proprietari ........................., ca urmare a hotãrârii adunãrii generale a proprietarilor din imobilul respectiv, din data de ............. .
Predarea, respectiv primirea, se face pe baza bilanţului contabil al Asociaţiei de locatari nr. ......., încheiat la ........, şi a procesului-verbal al comisiei de cenzori, care atesta verificarea activitãţii gestionare şi financiare pe anul ......, şi care fac parte integrantã din prezentul protocol.
Urmãtoarele anexe fac parte din prezentul protocol:
a) situaţia mijloacelor fixe şi a obiectelor de inventar care se predau, respectiv se preiau (anexa A);
b) situaţia analitica a debitelor şi creditelor care se predau, respectiv se preiau, împreunã cu documentele în susţinerea soldurilor (anexa B);
c) situaţia fondului de rulment constituit pe persoane (anexa C);
d) situaţia decontãrilor ulterioare, ce trebuie fãcute între predator şi primitor (anexa D);
e) situaţia personalului angajat, care se transfera (anexa E);
f) situaţia litigiilor în derulare la diferite organisme şi care privesc pe membrii asociaţiei de proprietari (anexa F).

Prezentul protocol a fost încheiat azi ............., în 4 exemplare.

Am predat, Am primit,

Preşedintele Preşedintele
Asociaţiei de locatari ......, Asociaţiei de proprietari .......,

ANEXA A

la Protocolul nr. ...../....
----------------------------

SITUAŢIA
mijloacelor fixe şi a obiectelor de inventar care se predau, respectiv se preiau

-----------------------------------------------------------------------------
| Nr. | Denumirea mijloacelor | Cantitatea | Preţul | Valoarea | Observaţii |
|crt. | fixe (obiectelor de | | unitar | | |
| | inventar) | | | | |
|-----|-----------------------|------------|--------|----------|------------|
| | | | | | |
|-----|-----------------------|------------|--------|----------|------------|
| | | | | | |
-----------------------------------------------------------------------------

Am predat, Am primit,

------------------
*) Se completeazã de cãtre administratorul asociaţiei de locatari, pe baza mijloacelor fixe existente, care urmeazã a fi predate, şi a documentelor justificative (chitanţe de cumpãrare, facturi etc.).

ANEXA B
-------
la Protocolul nr. ...../....
----------------------------

SITUAŢIA
analitica a debitorilor şi creditorilor care se predau, respectiv se preiau

-----------------------------------------------------------------------------
| Nr. | Numele şi prenumele | Suma | Suma ce| Dosarul | Observaţii |
|crt. | debitorului (credito- | inregis- | revine | nr. .... | |
| | rului) (denumirea | trata | imobi- | | |
| | persoanei juridice) | | lului | | |
|-----|-----------------------|------------|--------|----------|------------|
| | | | | | |
|-----|-----------------------|------------|--------|----------|------------|
| | | | | | |
-----------------------------------------------------------------------------

Am predat, Am primit,

------------------
*) Se completeazã de cãtre administratorul asociaţiei de locatari.
La rubrica "Suma înregistratã" se completeazã suma totalã debitoare/creditoare, iar la rubrica "Suma ce revine imobilului" se completeazã cu suma defalcata, pentru imobilul respectiv, din totalul sumei debitoare/creditoare.

ANEXA C
-------
la Protocolul nr. ...../....
----------------------------

SITUAŢIA
fondului de rulment aferent proprietarilor din Asociaţia de proprietari ................

---------------------------------------------------------------------------
| Nr. | Numele şi prenumele | Apartamentul (spaţiu cu | Suma | Observaţii |
|crt. | | alta destinaţie decât |depusa| |
| | | aceea de locuinta) | | |
|-----|---------------------|-------------------------|------|------------|
| | | | | |
|-----|---------------------|-------------------------|------|------------|
| | | | | |
---------------------------------------------------------------------------

Am predat, Am primit,

ANEXA D
-------
la Protocolul nr. ...../....
----------------------------

SITUAŢIA
decontãrilor ulterioare ce trebuie fãcute între predator şi primitor

---------------------------------------------------------------------------
| Nr. | Tipul sumei datorate| Numãrul şi data documen-| Suma | Observaţii |
|crt. | | tului justificativ | dato-| |
| | | | rata | |
|-----|---------------------|-------------------------|------|------------|
| | | | | |
|-----|---------------------|-------------------------|------|------------|
| | | | | |
---------------------------------------------------------------------------

Am predat, Am primit,

------------------
*) Se completeazã de cãtre administratorul asociaţiei de locatari.
La rubrica "Tipul sumei datorate" se poate completa, de exemplu: Cote de întreţinere restante la data de ......... (suma datoratã de asociaţia de proprietari cãtre asociaţia de locatari) sau fond de rulment pana la data de ................. (suma datoratã de asociaţia de locatari cãtre asociaţia de proprietari).

ANEXA E
-------
la Protocolul nr. ...../....
----------------------------

SITUAŢIA
personalului angajat care se transfera la Asociaţia de proprietari ............

---------------------------------------------------------------------------
| Nr. | Numele şi prenumele,| Forma de încadrare | Salariul | Observaţii |
|crt. | ocupaţia | | lunar | |
|-----|---------------------|---------------------|----------|------------|
| | | | | |
|-----|---------------------|---------------------|----------|------------|
| | | | | |
---------------------------------------------------------------------------

Am predat, Am primit,

------------------
*) Personalul care doreşte sa se transfere la asociaţia de proprietari trebuie sa aleagã între urmãtoarele alternative:
- contract individual de munca;
- convenţie civilã pentru prestãri de servicii;
- munca cu ora, pe baza de bon de lucru (în acest caz, cel care presteazã serviciul trebuie sa fie angajatul unui agent economic de profil sau sa lucreze ca persoana fizica autorizata şi trebuie sa emita chitanţa pentru plata serviciilor prestate).

ANEXA F
-------
la Protocolul nr. ...../....
----------------------------

SITUAŢIA
litigiilor în derulare, care privesc pe membrii Asociaţiei de proprietari ......

---------------------------------------------------------------------------
| Nr. | Numele şi prenumele | Cauza, termene | Dosarul | Observaţii |
|crt. | persoanei în litigiu| | nr. .... | |
|-----|---------------------|---------------------|----------|------------|
| | | | | |
|-----|---------------------|---------------------|----------|------------|
| | | | | |
---------------------------------------------------------------------------

Am predat, Am primit,

-------------

Newsletter GRATUIT

Aboneaza-te si primesti zilnic Monitorul Oficial pe email

Tags: Monitorul Oficial, Acte Monitorul Oficial, Ordin, Ministerul Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului, ORDIN nr. 139/N din 11 noiembrie 1997

Comentarii

Fii primul care comenteaza.

MonitorulJuridic.ro este un proiect:

Atentie, Juristi!

5 modele Contracte Civile si Acte Comerciale - conforme cu Noul Cod civil si GDPR

Legea GDPR a modificat Contractele, Cererile sau Notificarile obligatorii

Va oferim Modele de Documente conform GDPR + Clauze speciale

Descarcati GRATUIT Raportul Special "5 modele Contracte Civile si Acte Comerciale - conforme cu Noul Cod civil si GDPR"