Comunica experienta
MonitorulJuridic.ro
DECIZIE nr. 88 din 17 mai 2005 referitoare la investigatia declansata prin Ordinul presedintelui Consiliului Concurentei nr. 165 din 21 iunie 2004 cu privire la prevederile contractului-cadru de inchiriere de spatii comerciale, incheiat intre Societatea Comerciala "Anchor Grup" - S.A. si locatarii centrului comercial Plaza Romania
EMITENT: CONSILIUL CONCURENTEI PUBLICAT: MONITORUL OFICIAL nr. 610 din 14 iulie 2005
Plenul Consiliului Concurenţei,
I. în baza:
1. <>Decretului nr. 57/2004 pentru numirea membrilor Plenului Consiliului Concurenţei;
2. <>Legii concurenţei nr. 21/1996 , cu modificãrile şi completãrile ulterioare, a regulamentelor şi instrucţiunilor date în aplicarea ei;
3. <>Ordinului preşedintelui Consiliului Concurenţei nr. 165 din 21 iunie 2004 , prin care a fost declanşatã investigaţia având ca obiect posibila încãlcare a <>art. 5 alin. (1) din Legea concurenţei nr. 21/1996 , cu modificãrile şi completãrile ulterioare, de cãtre Societatea Comercialã "Anchor Grup" - S.A. şi locatarii sãi, prin contractul-cadru de închiriere de spaţii comerciale din centrul comercial Plaza România [art. 4.15 (V)], contract care constituie obiect al unei cereri de certificare prealabilã a neintervenţiei Consiliului Concurenţei de la prevederile art. 5 alin. (1) din aceeaşi lege, cerere depusã de Societatea Comercialã "Anchor Grup" - S.A.;
4. Raportului de investigaţie prezentat în Plenul Consiliului Concurenţei de cãtre raportor, precum şi a celorlalte piese din dosarul cauzei;
5. faptului cã au fost îndeplinite atât procedura de transmitere a Raportului de investigaţie pãrţilor implicate pentru luare la cunoştinţã şi formulare de observaţii, cât şi procedura de citare pentru audierea pãrţilor în Plenul Consiliului Concurenţei la data de 16 mai 2005;
6. declaraţiilor fãcute în timpul audierii din data de 16 mai 2005 de cãtre reprezentanţii Societãţii Comerciale "Anchor Grup" - S.A.;
7. faptului cã a fost întrunitã condiţia de cvorum de minimum 5 membri pentru ca Plenul Consiliului Concurenţei sã poatã delibera şi decide în mod valabil,
II. având în vedere cã:
1. Prin Adresa înregistratã la Consiliul Concurenţei sub nr. RS - 104 din 30 aprilie 2004, Societatea Comercialã "Anchor Grup" - S.A.*1) a solicitat Consiliului Concurenţei certificarea prealabilã a neintervenţiei Consiliului Concurenţei de la prevederile <>art. 5 alin. (1) din Legea concurenţei nr. 21/1996 , cu modificãrile şi completãrile ulterioare, denumitã în continuare lege, în ceea ce priveşte prevederile contractului-cadru de închiriere de spaţii comerciale, încheiat între Societatea Comercialã "Anchor Grup" - S.A. şi locatarii centrului comercial Plaza România, denumit în continuare contract.
________
*1) Sediu social: calea Vitan nr. 55-59, complexul Bucureşti Mall, et. 2, sectorul 3, Bucureşti; numãrul de înregistrare la registrul comerţului: J40/10051/1997; codul unic de înregistrare: 10021221.
2. În urma examinãrii informaţiilor din cererea depusã de Societatea Comercialã "Anchor Grup" - S.A. şi a informaţiilor solicitate suplimentar, Consiliul Concurenţei a constatat cã art. 4.15 (V) din contract intrã sub incidenţa art. 5 alin. (1) din lege şi, în consecinţã, prin <>Ordinul preşedintelui Consiliului Concurenţei nr. 165/2004 s-a hotãrât declanşarea unei investigaţii.
3. Contractul este un contract-cadru de închiriere de spaţii comerciale în centrul comercial Plaza România*2), încheiat între proprietarul Societatea Comercialã "Anchor Grup" - S.A. şi o serie de agenţi economici care îşi vor desfãşura activitãţile specifice în cadrul respectivului centru comercial.
_______
*2) Localizat în Bucureşti, bd.Timişoara nr. 26, sectorul 6.
4. În condiţiile prevãzute în contract, proprietarul se obligã sã dea în chirie chiriaşului, iar chiriaşul se obligã sã închirieze de la proprietar spaţiul în locaţie.
5. Durata contractului începe la data intrãrii în vigoare (data la care a fost semnat de toate pãrţile) şi se terminã dupã 5 ani de locaţie, cu excepţia cazurilor de reziliere, în temeiul prevederilor acestuia.
6. Clauza din contract supusã în special atenţiei Consiliului Concurenţei prin cererea de neintervenţie depusã este clauza 4.15 (V) cu privire la obligaţiile chiriaşului, şi anume:
"chiriaşul se obligã:
(...)
sã nu deschidã magazine sub aceeaşi denumire, sã nu comercializeze aceleaşi mãrci sau sã desfãşoare aceleaşi activitãţi, sau sã foloseascã spaţii cu aceeaşi destinaţie ca cele menţionate în Anexa 4, pe o razã de 2 km în jurul Proprietãţii, fãrã acordul scris prealabil al Proprietarului. Acordul Proprietarului poate sã nu fie dat, la libera apreciere a acestuia, sau, în cazul în care este dat, poate fi condiţionat astfel cum Proprietarul considerã necesar.
Pãrţile înţeleg cã aceastã clauzã intrã în vigoare la data, sub condiţia şi în limitele deciziei Consiliului Concurenţei în ceea ce priveşte valabilitatea acordului între Pãrţi.
Pãrţile vor depune toate diligenţele pentru a efectua actele şi/sau modificãrile la aceastã clauzã pe care le-ar solicita Consiliul Concurenţei pentru aprobarea clauzei şi care ar fi necesare pentru a produce efecte juridice şi/sau economice în cea mai mare mãsurã posibilã similare cu cele avute în vedere de Pãrţi la încheierea Contractului de închiriere."
7. Conform art. 5 alin. (1) din lege, "sunt interzise orice înţelegeri exprese sau tacite între agenţi economici ori asociaţiile de agenţi economici, orice decizii luate de asociaţiile de agenţi economici şi orice practici concertate, care au ca obiect sau au ca efect restrângerea, împiedicarea ori denaturarea concurenţei pe piaţa româneascã sau pe o parte a acesteia (...)".
8. Piaţa relevantã a produsului cuprinde toate produsele sau serviciile care sunt considerate de consumatori ca interschimbabile sau înlocuibile, datoritã caracteristicilor, preţurilor şi utilitãţii date acestora.
9. Un punct de vânzare, la fel ca şi un produs, are succes doar dacã rãspunde nevoilor pieţei.
Dacã un produs se cumpãrã pentru utilitãţile pe care le oferã, un punct de vânzare este frecventat mai ales pentru serviciile pe care le oferã (accesibilitate, posibilitãţi de alegere, spaţii de parcare, alte diverse servicii); mai rar el este frecventat pentru el însuşi.
10. Un centru comercial tip "mall", prin anvergura operaţiunilor care se desfãşoarã în acesta şi imaginea lui, reprezintã un centru comercial cu standarde ridicate, printre care:
- calitatea produselor/serviciilor;
- diversitatea produselor/serviciilor;
- accesibilitate (parcare, orar maximal);
- alte diverse servicii (curãţenie, pazã, aer condiţionat, scãri rulante etc.).
11. Comisia Uniunii Europene a constatat existenţa a diferite categorii de comercianţi en dιtail de produse alimentare sau nealimentare, care se disting dupã modul de exercitare a punctului de vânzare (cu autoservire, prin intermediul unui vânzãtor), diversitatea de familii de produse comercializate, varietatea sortimentelor şi mãrimea suprafeţelor de vânzare. În acest mod s-a fãcut o distincţie între micile magazine de cartier, magazinele cu suprafeţe medii (supermarketuri) sau mari (hipermarketuri) şi magazinele care practicã discontul.
12. Luând în considerare obiectul acordului supus analizei (de închiriere de spaţii comerciale), precum şi tipul serviciilor prestate de cãtre locatari într-un centru comercial tip "mall", piaţa relevantã a produsului se defineşte ca fiind constituitã din:
- piaţa serviciilor de închiriere a spaţiilor comerciale din cadrul centrelor comerciale tip "mall"*3);
__________
*3) Se considerã a fi un centru comercial de tip "mall" un centru comercial care beneficiazã de caracteristicile prezentate anterior.
- piaţa serviciilor de comerţ cu amãnuntul al produselor nealimentare;
- piaţa serviciilor de comerţ cu amãnuntul al produselor alimentare*4);
_________
*4) Piaţa serviciilor de comerţ cu amãnuntul al produselor alimentare sau nealimentare se poate subdivide în mai multe pieţe în funcţie de tipul acestora, însã o şi mai mare divizare a pieţei produsului nu este necesarã pentru cazul supus analizei. Comisia Uniunii Europene, prin deciziile luate, a identificat patru mari pieţe, acestea fiind constituite din alte subpieţe: produse de larg consum: (1) lichide; (2) drogherii; (3) parfumerie/igienã; (4) bãcãnie; (5) parafarmaceutice; (6) produse perisabile în autoservire; produse proaspete tradiţionale: (7) mezeluri; (8) peşte; (9) fructe şi legume; (10) pâine şi patiserie proaspãtã; (11) mãcelãrii; bazar: (12) bricolaj; (13) casã; (14) culturã; (15) joc/timp liber/relaxare; (16) grãdinã; (17) automobile; electrocasnice/foto/cinema/sunet: (18) electrocasnice mari; (19) electrocasnice mici; (20) foto/cinema; (21) hi-fi/sunet; (22) TV/video; (23) textile, încãlţãminte.
- piaţa serviciilor de alimentaţie publicã;
- alte pieţe.
13. Definirea pieţei relevante a produsului a rãmas deschisã, în funcţie de toate activitãţile care sunt desfãşurate sau se vor desfãşura de cãtre locatari în centrul comercial Plaza România.
14. Piaţa relevantã geograficã cuprinde aria în care sunt localizaţi agenţii economici implicaţi în comercializarea produselor incluse în piaţa produsului, în condiţii similare de concurenţã, şi care poate fi delimitatã de ariile geografice învecinate.
14.1. Piaţa serviciilor de închiriere a spaţiilor comerciale din cadrul centrelor comerciale tip "mall"
14.1.1. Piaţa relevantã geograficã se defineşte în funcţie de "zona de capturã" a acestora (zona geograficã în care consumatorii aleg sã-şi facã cumpãrãturile în respectiva unitate comercialã).
14.1.2. În condiţiile existenţei în Bucureşti a unui numãr redus de centre comerciale tip "mall", "zona de capturã" a acestora este constituitã din teritoriul întregului municipiu (datoritã numãrului mic al acestora raportat la populaţia Bucureştiului).
14.1.3. Prin sporirea numãrului centrelor comerciale se va asista la un efect de expulzare din preferinţele clienţilor a centrelor comerciale aflate la distanţe mai mari, în consecinţã "zona de capturã" va fi redusã la zone mai restrânse decât întregul teritoriu al municipiului Bucureşti.
14.1.4. Comisia Europeanã a definit piaţa geograficã ca fiind "zona de capturã" din interiorul cãreia o unitate comercialã îşi atrage clienţii, iar adesea aceasta este definitã ca fiind zona geograficã de unde se poate ajunge la respectiva unitate comercialã în mai puţin de 10-30 de minute de mers cu maşina.
În consecinţã, nu s-a definit ca fiind întregul teritoriu al unei localitãţi.
14.1.5. Pentru prezenta analizã, în condiţiile existente în prezent în Bucureşti, piaţa relevantã geograficã se defineşte în sensul cel mai larg, respectiv ca fiind constituitã din întregul teritoriu al municipiului Bucureşti.
14.2. Piaţa serviciilor de comerţ cu amãnuntul al produselor nealimentare; piaţa serviciilor de comerţ cu amãnuntul al produselor alimentare; piaţa serviciilor de alimentaţie publicã, alte pieţe
Aceste pieţe relevante ale produsului se definesc în funcţie de activitãţile desfãşurate de cãtre locatarii centrului comercial Plaza România.
14.2.1. Locatarii centrului comercial Plaza România se pot concura în condiţii similare:
(i) la nivelul municipiului Bucureşti, cu locatarii/proprietarii centrelor comerciale active la nivelul întregului municipiu Bucureşti, precum şi cu agenţii economici care presteazã servicii similare celor din "mall" şi activeazã pe întregul teritoriu al municipiului Bucureşti (de exemplu cinematografele, fast food-urile);
(ii) la nivelul unei arii distincte a municipiului Bucureşti (cartier, stradã etc.), cu locatarii/proprietarii spaţiilor care au o "zonã de capturã" a clienţilor redusã (spaţii de dimensiuni mici în care se comercializeazã un asortiment restrâns de produse, care nu dispun de vad comercial etc.).
14.2.2. Pentru prezenta analizã, în condiţiile existente în prezent în Bucureşti, piaţa relevantã geograficã se defineşte în sensul cel mai larg, respectiv ca fiind constituitã din întregul teritoriu al municipiului Bucureşti.
15. Structura pieţei
15.1. Piaţa serviciilor de închiriere a spaţiilor comerciale din cadrul centrelor comerciale tip "mall" din Bucureşti
15.1.1. Centrele comerciale care prin caracteristicile de care dispun pot fi considerate concurente ale centrului comercial Plaza România sunt Bucureşti Mall, Unirea Shopping Center, Cora şi Carrefour.
15.1.2. Indicatorul avut în vedere pentru calculul cotelor de piaţã deţinute de Societatea Comercialã "Anchor Grup" - S.A. şi concurenţii sãi este suprafaţa comercialã destinatã închirierii.
15.1.3. Plaza România şi Bucureşti Mall*5) au deţinut în anul 2004, pe piaţa serviciilor de închiriere a spaţiilor comerciale din cadrul centrelor comerciale tip "mall" din Bucureşti, cote de piaţã de 24,52%, respectiv 19,81%.
________
*5) Centru comercial deţinut în proprietate de Societatea Comercialã "Anchor Grup" - S.A.
Concurenţii Plaza România şi Bucureşti Mall au deţinut în anul 2004 urmãtoarele cote de piaţã: Unirea Shopping Center (20,64%), Carrefour Militari (13,07%), Carrefour Orhideea (12,44%), Carrefour Colentina (1,86%), Cora (7,66%).
15.2. Piaţa serviciilor de comerţ cu amãnuntul al produselor nealimentare din Bucureşti; piaţa serviciilor de comerţ cu amãnuntul al produselor alimentare din Bucureşti; piaţa serviciilor de alimentaţie publicã din Bucureşti; alte pieţe
15.2.1. Cotele de piaţã ale locatarilor centrului comercial Plaza România sunt preponderent mici, datoritã numãrului mare de concurenţi ai acestora.
15.2.2. O analizã foarte exactã a cotelor de piaţã deţinute de cãtre locatarii cu care au fost încheiate pânã în prezent contracte de închiriere în cadrul centrului comercial Plaza România nu este suficientã deoarece nu ar acoperi restul de locatari care vor închiria spaţii comerciale.
16. Întrucât pe o razã de 2 km în jurul centrului comercial Plaza România toţi locatarii sau potenţialii locatari nu îşi vor mai desfãşura activitãţile specifice timp de 5 ani, iar (conform notificãrii) acest perimetru este o zonã cu o densitate mare de populaţie, în care în prezent nu se mai regãsesc alte centre comerciale care închiriazã spaţii comerciale, clauza supusã analizei va avea urmãtoarele efecte negative din punct de vedere concurenţial:
- datoritã dimensiunii şi caracteristicilor centrului comercial Plaza România, acesta va atrage unele dintre cele mai importante societãţi care închiriazã spaţii comerciale pentru desfãşurarea activitãţii specifice; acest aspect, luat în considerare de cãtre un alt posibil investitor, care doreşte sã construiascã un centru comercial destinat închirierii în respectiva arie geograficã, va constitui o barierã la intrarea pe piaţa serviciilor de închiriere a spaţiilor comerciale.
În acest context, Societatea Comercialã "Romania Hipermarche" - S.A. a anunţat construcţia unui nou hipermagazin Cora în zona Lujerul în anul 2005 (în apropiere de Plaza România);
- va fi restrânsã concurenţa între societãţile comerciale care activeazã în aceastã zonã şi astfel consumatorii vor fi prejudiciaţi, întrucât:
● societãţile comerciale care vor închiria spaţii în centrul comercial Plaza România nu îşi vor mai putea deschide alte puncte de vânzare pe o razã de 2 km în jurul acestui centru comercial;
● dacã unele societãţi care deja desfãşoarã activitãţi în aceastã arie vor încheia contracte cu Societatea Comercialã "Anchor Grup" - S.A. vor trebui sã închidã respectivele puncte de vânzare;
● va fi redusã concurenţa intramarcã (pentru societãţile care practicã preţuri diferite pentru acelaşi tip de produs/serviciu; în cazul în care ulterior încheierii contractului cu Societatea Comercialã "Anchor Grup" - S.A. vor dori sã îşi extindã activitatea în respectiva arie geograficã sau în cazul în care ulterior deschiderii unui punct de vânzare în respectiva arie geograficã vor dori sã îşi extindã activitatea în centrul comercial Plaza România);
- în cazul în care şi alte centre comerciale vor include o astfel de clauzã în contractele încheiate cu locatarii lor, se va realiza o împãrţire a clienţilor între acestea şi astfel se va reduce concurenţa între ele.
Dupã cum s-a precizat, se estimeazã ca în anul 2005 sã se deschidã un nou hipermagazin Cora în apropiere de Plaza România, hipermagazin care va include, asemãnãtor primului hipermagazin, şi o galerie de 35-40 de magazine şi restaurante. Prin clauza 4.15 (V) din contract, Societatea Comercialã "Anchor Grup" - S.A. va putea interzice locatarilor Plaza România de a pãtrunde şi în acest centru comercial, iar alţi agenţi economici care vor dori sã desfãşoare activitãţi într-un asemenea centru comercial vor trebui sã aleagã între Plaza România şi Cora.
Existenţa în cele douã centre comerciale a unor agenţi economici distincţi poate conduce la reducerea concurenţei între acestea prin diverse servicii oferite: parcare, pazã, curãţenie, ambianţã, orar etc.
17. În cadrul şedinţei de audiere din data de 16 mai 2005 reprezentanţii Societãţii Comerciale "Anchor Grup" - S.A. şi-au luat angajamentul de a renunţa la clauza prevãzutã la art. 4.15 (V) din toate contractele de închiriere de spaţii comerciale, încheiate pânã în prezent cu locatarii centrului comercial Plaza România, iar pentru contractele care vor fi încheiate în viitor se va renunţa la aceasta; la data de 16 mai 2005*6) acest angajament a fost transmis Consiliului Concurenţei sub formã scrisã.
_________
*6) Prin Adresa Societãţii Comerciale "Anchor Grup" - S.A. nr. 12.421 din 16 mai 2005, înregistratã la Consiliul Concurenţei sub nr. RG - 3.356 din 16 mai 2005.
Angajamentul Societãţii Comerciale "Anchor Grup" - S.A. are urmãtorul conţinut:
"Subscrisa S.C. ANCHOR GRUP - S.A., cu sediul în Bucureşti, calea Vitan nr. 55-59, et. 2, sectorul 3, nr. de înregistrare la registrul comerţului J40/10051/1997, cod unic de înregistrare 10021221, reprezentatã de domnul Ali Ergun Ergen - director general, vã aducem la cunoştinţã prin prezenta cã renunţãm la art. 4.15 (V) din toate contractele-cadru de închiriere de spaţii comerciale din centrul comercial Plaza România, prezente şi viitoare. Totodatã, vã aducem la cunoştinţã prin prezenta cã ne obligãm sã vã transmitem cât mai curând actele doveditoare privind eliminarea clauzei respective din contractele de închiriere.
ANCHOR GRUP - S.A.
Ali Ergun Ergen,
director general"
18. Concluzii
18.1. Înainte de a stabili o înţelegere, agenţii economici implicaţi pot solicita Consiliului Concurenţei o certificare prealabilã cã nu existã temei pentru intervenţia sa cu privire la comportamentul concurenţial preconizat.
18.2. Nespecificarea în contract a denumirii chiriaşului, a activitãţii desfãşurate şi a produselor/serviciilor comercializate a implicat luarea în considerare a tuturor acordurilor care au fost încheiate, a tuturor acordurilor care vor fi încheiate în viitor, precum şi a pieţelor sau posibilelor pieţe pe care acţioneazã sau vor acţiona locatarii.
Nespecificarea în contract a datei intrãrii în vigoare a acestuia (se prevede doar cã este încheiat pe o perioadã de 5 ani) a implicat luarea în considerare şi a perioadelor viitoare, ca urmare a contractelor care vor fi încheiate în viitor.
Contractele de închiriere, încheiate sau care vor fi încheiate de Societatea Comercialã "Anchor Grup" - S.A., sunt contracte distincte (încheiate cu agenţii economici diferiţi care acţioneazã pe diferite pieţe), iar contractul-cadru notificat include toate contractele încheiate sau care vor fi încheiate de Societatea Comercialã "Anchor Group" - S.A.
18.3. Ca urmare a investigaţiei declanşate s-a constatat o serie de efecte negative din punct de vedere concurenţial ale clauzei 4.15 (V) din contract.
18.4. Clauza 4.15 (V) din contract va avea ca efect restrângerea, împiedicarea ori denaturarea concurenţei pe piaţa relevantã definitã şi în consecinţã conduce la încãlcarea art. 5 alin. (1) din lege.
18.5. Ca urmare a angajamentului Societãţii Comerciale "Anchor Grup" - S.A. de a modifica contractele încheiate pânã în prezent cu locatarii Plaza România, precum şi datoritã faptului cã în contractele viitoare aceastã clauzã nu va mai fi introdusã, contractul analizat, în forma modificatã, nu conduce la încãlcarea prevederilor art. 5 alin. (1) din lege,
în temeiul <>art. 21 alin. (4) lit. a) din Legea concurenţei nr. 21/1996 , cu modificãrile şi completãrile ulterioare,
DECIDE:
ART. 1
Se ia act de cererea Societãţii Comerciale "Anchor Grup" - S.A., care are urmãtorul conţinut:
"Subscrisa S.C. ANCHOR GRUP - S.A., cu sediul în Bucureşti, calea Vitan nr. 55-59, et. 2, sectorul 3, nr. de înregistrare la registrul comerţului J40/10051/1997, cod unic de înregistrare 10021221, reprezentatã de domnul Ali Ergun Ergen - director general, vã aducem la cunoştinţã prin prezenta cã renunţãm la art. 4.15 (V) din toate contractele-cadru de închiriere de spaţii comerciale din centrul comercial Plaza România, prezente şi viitoare. Totodatã, vã aducem la cunoştinţã prin prezenta cã ne obligãm sã vã transmitem cât mai curând actele doveditoare privind eliminarea clauzei respective din contractele de închiriere.
ANCHOR GRUP - S.A.
Ali Ergun Ergen,
director general"
ART. 2
Societatea Comercialã "Anchor Grup" - S.A. aşa cum s-a obligat, va modifica pânã la data de 1 septembrie 2005 toate contractele de închiriere de spaţii comerciale, încheiate pânã în prezent cu locatarii centrului comercial Plaza România, iar pentru contractele care vor fi încheiate în viitor se va renunţa la clauza prevãzutã la art. 4.15 (V).
Copii de pe aceste înscrisuri vor fi transmise neîntârziat Consiliului Concurenţei.
ART. 3
Prezenta decizie poate fi atacatã, conform art. 52 alin. (4) din lege, la Curtea de Apel Bucureşti, Secţia contencios administrativ, în termen de 30 de zile de la comunicare.
ART. 4
În conformitate cu art. 62 din lege, prezenta decizie va fi publicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, pe cheltuiala Societãţii Comerciale "Anchor Grup" - S.A., şi pe pagina de Internet a Consiliului Concurenţei.
ART. 5
Prezenta decizie intrã în vigoare la data comunicãrii sale de cãtre Secretariatul general al Consiliului Concurenţei.
ART. 6
Secretariatul general va transmite prezenta decizie:
Societãţii Comerciale "Anchor Grup" - S.A.
Bucureşti, calea Vitan nr. 55-59, et. 2, sectorul 3.
Preşedintele Consiliului Concurenţei,
Mihai Berinde
Bucureşti, 17 mai 2005.
Nr. 88.
__________
Newsletter GRATUIT
Aboneaza-te si primesti zilnic Monitorul Oficial pe email
Comentarii
Fii primul care comenteaza.
MonitorulJuridic.ro este un proiect:
