Comunica experienta
MonitorulJuridic.ro
Ioan Vida - preşedinte
Nicolae Cochinescu - judecãtor
Aspazia Cojocaru - judecãtor
Constantin Doldur - judecãtor
Acsinte Gaspar - judecãtor
Kozsokar Gabor - judecãtor
Petre Ninosu - judecãtor
Ion Predescu - judecãtor
Şerban Viorel Stãnoiu - judecãtor
Dana Titian - procuror
Maria Bratu - magistrat-asistent
Pe rol se aflã soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a prevederilor art. 1441 din Codul civil, excepţie ridicatã de Societatea Comercialã STEPHANIE CO IMPEX - S.R.L. în Dosarul nr. 811/2004 al Tribunalului Bucureşti - Secţia a VI-a comercialã.
La apelul nominal lipsesc pãrţile.
Procedura de citare este legal îndeplinitã.
Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a excepţiei, arãtând cã autorul excepţiei solicitã de fapt o extindere a aplicãrii prevederilor criticate şi la alte situaţii, aspecte care excedeazã competenţei Curţii Constituţionale.
CURTEA,
având în vedere actele şi lucrãrile dosarului, constatã urmãtoarele:
Prin Încheierea din 20 mai 2004, pronunţatã în Dosarul nr. 811/2004, Tribunalul Bucureşti - Secţia a VI-a comercialã a sesizat Curtea Constituţionalã cu excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 1441 din Codul civil, excepţie ridicatã de Societatea Comercialã STEPHANIE CO IMPEX - S.R.L.
În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate autorul acesteia criticã norma juridicã cuprinsã în art. 1441 din Codul civil cã ar încãlca dispoziţiile art. 16 alin. (1) din Constituţie, în mãsura în care îl opreşte pe locatar de a beneficia de locaţiunea bunului închiriat, locaţiune încheiatã anterior evingerii sau deposedãrii locatorului de cãtre un terţ.
Se aratã cã, având în vedere protecţia locatarilor de bunãcredinţã, se impune ca art. 1441 din Codul civil sã se aplice nu numai în situaţia înstrãinãrii, în timpul locaţiunii, prin acte juridice între vii, a bunului dat în locaţiune, ci şi în cazul când locatorul a fost evins sau deposedat de bun, în cursul locaţiunii, astfel de locatari nefiind protejaţi prin dispoziţiile aceluiaşi text.
De aceea, autorul excepţiei considerã cã, în funcţie de un "criteriu exterior voinţei locatorului în momentul încheierii locaţiunii", şi anume acela de "cumpãrãtor evingãtor", ar depinde şi drepturile ulterioare ale locatarului în raporturile cu noul locator. În aceste condiţii, apreciazã autorul excepţiei, se creeazã o discriminare între persoanele îndreptãţite de a beneficia de prevederile art. 1441 din Codul civil.
Instanţa de judecatã aratã cã prin reglementarea condiţiilor în care contractul de închiriere este opozabil terţului dobânditor nu sunt discriminaţi acei locatari care aveau încheiate contracte de închiriere sub semnãturã privatã, dar fãrã datã certã, deoarece aceştia din urmã aveau posibilitatea încheierii contractului în formã autenticã sau de a solicita organelor competente menţionarea datei certe a înscrisului. Se aratã cã art. 16 alin. (1) din Constituţie consacrã egalitatea în faţa legii a cetãţenilor aflaţi în situaţii juridice identice, dar acest lucru nu presupune o uniformizare a aplicãrii legii.
Potrivit <>art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , încheierea de sesizare a fost comunicatã preşedinţilor celor douã Camere ale Parlamentului, Guvernului şi Avocatului Poporului, pentru a-şi exprima punctele de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate ridicate.
Guvernul considerã cã excepţia este neîntemeiatã. Art. 1441 din Codul civil instituie în mod excepţional o normã de protecţie pentru locatarul care a încheiat un astfel de contract cu respectarea prevederilor legale. Extinderea protecţiei chiriaşilor şi la alte cazuri, şi anume când un terţ dobândeşte imobilul în alt temei decât cel al înstrãinãrii prin acte juridice între vii, înseamnã o restrângere nejustificatã a dreptului de proprietate al acestuia din urmã. În cazul evicţiunii, terţul evingãtor dobândeşte bunul liber de orice obligaţii asumate de locatarul evins, efectele actelor juridice încheiate de acesta nefiindu-i opozabile.
În aceste condiţii, susţine Guvernul, prevederile art. 1441 din Codul civil nu contravin art. 16 alin. (1) din Constituţie, întrucât egalitatea în drepturi nu împiedicã stabilirea de cãtre legiuitor a unor soluţii legislative diferite pentru situaţii diferite. Or, prevederile art. 1441 din Codul civil îl ocrotesc pe orice locatar faţã de terţul care, în timpul locaţiunii, dobândeşte imobilul prin acte juridice între vii, cu respectarea de cãtre locator a condiţiilor pe care trebuie sã le îndeplineascã contractul de locaţiune pentru a-i fi opozabil. De altfel, în toate cazurile de încetare a contractului de locaţiune prin efectul înstrãinãrii, locatarul este îndreptãţit sã cearã despãgubiri de la locator, în condiţiile art. 1442 din Codul civil.
Avocatul Poporului aratã cã prevederile criticate nu contravin art. 16 alin. (1) din Constituţie, privind egalitatea în drepturi a cetãţenilor în faţa legii şi a autoritãţilor publice, deoarece textul legal criticat se aplicã tuturor persoanelor aflate în situaţia prevãzutã de ipoteza normei juridice. Astfel, prevederile art. 1441 din Codul civil se aplicã în toate situaţiile în care locaţiunea a fost fãcutã printr-un act autentic sau printr-un act sub semnãturã privatã cu datã certã. Totodatã, între persoanele care au încheiat locaţiunea printr-un act autentic sau sub semnãturã privatã cu datã certã, pe de o parte, şi persoanele care au încheiat locaţiunea într-o altã formã, pe de altã parte, nu existã o situaţie identicã, astfel cã la situaţii juridice diferite tratamentul juridic nu poate fi decât diferit.
Preşedinţii celor douã Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctele lor de vedere asupra excepţiei de neconstituţionalitate.
CURTEA,
examinând încheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului şi Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecãtorul-raportor, concluziile procurorului, dispoziţiile legale criticate, raportate la prevederile Constituţiei, precum şi dispoziţiile <>Legii nr. 47/1992 , reţine urmãtoarele:
Curtea Constituţionalã a fost legal sesizatã şi este competentã, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţie, ale art. 1 alin. (2), <>art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992 , sã soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate ridicatã.
Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie prevederile art. 1441 din Codul civil, care au urmãtoarea redactare: "Dacã locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpãrãtorul este dator sã respecte locaţiunea fãcutã înainte de vânzare, întrucât a fost fãcutã prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu datã certã, afarã numai când desfiinţarea ei din cauza vânzãrii s-ar fi prevãzut în însuşi contractul de locaţiune."
Textul constituţional invocat este cel al art. 16 alin. (1), potrivit cãruia: "Cetãţenii sunt egali în faţa legii şi a autoritãţilor publice, fãrã privilegii şi fãrã discriminãri."
Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea constatã cã aceasta este neîntemeiatã pentru considerentele ce urmeazã:
Potrivit art. 1441 din Codul civil, dacã locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpãrãtorul, chiar dacã nu s-a obligat în acest sens, este dator sã respecte locaţiunea fãcutã înainte de vânzare, cu condiţia sã fi fost încheiatã prin înscris autentic sau prin înscris sub semnãturã privatã, dar cu datã certã, afarã de cazul când desfacerea ei din cauza vânzãrii s-ar fi prevãzut în însuşi contractul de locaţiune.
Vânzarea bunului dat în locaţiune, potrivit art. 1441 din Codul civil, este deci o cauzã de încetare a locaţiunii numai dacã contractul s-a încheiat verbal ori prin înscris sub semnãturã privatã fãrã datã certã sau s-a prevãzut expres aceasta în contract. De asemenea, dacã locaţiunea are datã certã, dar nu este transcrisã înaintea contractului de vânzare-cumpãrare, înstrãinarea va atrage încetarea contractului dupã expirarea termenului de trei ani. Rezultã deci cã în aceste cazuri de neîndeplinire a condiţiilor prevãzute de lege, contractul nu produce efecte opozabile cumpãrãtorului, chiar dacã el a avut cunoştinţã de existenţa locaţiunii.
În opinia autorului excepţiei prevederile art. 1441 din Codul civil instituie o discriminare, în sensul cã nu îi apãrã pe chiriaşi şi împotriva terţilor care dobândesc imobilul prin deposedarea locatorului, spre exemplu prin evicţiune.
Prin dispoziţiile art. 1441 s-a instituit o mãsurã de protecţie pentru locatarul care a dobândit aceastã calitate în temeiul unui act încheiat cu respectarea condiţiilor prevãzute de lege. Dacã aceastã protecţie a chiriaşului ar fi fost extinsã şi la situaţia în care un terţ dobândeşte imobilul în alt temei decât cel al înstrãinãrii printr-un act juridic între vii, aceasta ar însemna o limitare a exerciţiului dreptului sãu de proprietate. Or, se ştie cã prin evicţiune terţul evingãtor dobândeşte bunul liber de orice sarcini asumate de locatorul evins. Actele juridice încheiate de cãtre locator nu-i sunt opozabile, aşadar, nici contractul de locaţiune.
Prevederile art. 1441 din Codul civil nu contravin astfel art. 16 alin. (1) din Constituţie, deoarece îi ocrotesc pe toţi locatarii ce se aflã în situaţia în care bunul dat în locaţiune, în condiţiile cerute de lege, a fost dobândit de cãtre un terţ prin acte juridice între vii şi nu pot fi extinse altor categorii de locatari.
Dacã s-ar susţine cã prevederile art. 1441 din Codul civil se aplicã şi altor categorii de locatari, ar însemna sã adãugãm la lege, atribuţie ce nu este de competenţa instanţei de contencios constituţional.
De altfel, în toate situaţiile de încetare a contractului de locaţiune prin efectul înstrãinãrii bunului, locatarul este îndreptãţit sã cearã daune-interese de la locator, potrivit art. 1442 din Codul civil. De aceste prevederi pot beneficia şi locatarii care nu intrã sub incidenţa art. 1441 din Codul civil.
Pentru motivele expuse, în temeiul art. 146 lit. d) şi al art. 147 alin. (4) din Constituţie, precum şi al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al <>art. 29 din Legea nr. 47/1992 ,
CURTEA CONSTITUŢIONALĂ
În numele legii
DECIDE:
Respinge excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 1441 din Codul civil, excepţie ridicatã de Societatea Comercialã STEPHANIE CO IMPEX - S.R.L. în Dosarul nr. 811/2004 al Tribunalului Bucureşti - Secţia a VI-a comercialã.
Definitivã şi general obligatorie.
Pronunţatã în şedinţa publicã din data de 16 decembrie 2004.
PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE,
prof. univ. dr. IOAN VIDA
Magistrat-asistent,
Maria Bratu
____________
Newsletter GRATUIT
Aboneaza-te si primesti zilnic Monitorul Oficial pe email
Comentarii
Fii primul care comenteaza.
MonitorulJuridic.ro este un proiect:
