Comunica experienta
MonitorulJuridic.ro
DECIZIE nr. 398 din 5 octombrie 2004 referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art. 21 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte
EMITENT: CURTEA CONSTITUTIONALA PUBLICAT: MONITORUL OFICIAL nr. 1.028 din 8 noiembrie 2004
Ioan Vida - preşedinte
Nicolae Cochinescu - judecãtor
Aspazia Cojocaru - judecãtor
Constantin Doldur - judecãtor
Kozsokar Gabor - judecãtor
Acsinte Gaspar - judecãtor
Petre Ninosu - judecãtor
Ion Predescu - judecãtor
Şerban Viorel Stãnoiu - judecãtor
Aurelia Popa - procuror
Mihaela Senia Costinescu - magistrat-asistent
Pe rol se aflã soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor <>art. 21 din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 , excepţie ridicatã de Anton Kaupa, Rosalia Kaupa, Iosif Kozilec şi Maria Kozilec în Dosarul nr. 1.026/C/2004 al Curţii de Apel Timişoara - Secţia civilã.
La apelul nominal se prezintã partea Gheorghe Grecu, lipsind autorii excepţiei şi partea Camelia Grecu, faţã de care procedura de citare este legal îndeplinitã.
Partea prezentã solicitã respingerea excepţiei ca fiind neîntemeiatã, arãtând cã <>art. 21 din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 nu afecteazã dreptul proprietarului, ci doar instituie un drept de preemţiune al chiriaşului, drept care poate fi exercitat, în condiţiile legii, în cazul în care proprietarul vinde locuinţa înainte de expirarea perioadei de închiriere.
Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a excepţiei de neconstituţionalitate, susţinând cã prin textul de lege criticat legiuitorul a reglementat o mãsurã de protecţie a chiriaşului, fãrã a aduce atingere dreptului de proprietate, aşa cum este acesta consacrat de Constituţie şi de Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia pentru apãrarea drepturilor omului şi a libertãţilor fundamentale.
CURTEA,
având în vedere actele şi lucrãrile dosarului, reţine urmãtoarele:
Prin Încheierea din 10 iunie 2004, pronunţatã în Dosarul nr. 1.026/C/2004, Curtea de Apel Timişoara - Secţia civilã a sesizat Curtea Constituţionalã cu excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor <>art. 21 din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, aprobatã cu modificãri şi completãri prin <>Legea nr. 241/2001 , excepţie ridicatã de Anton Kaupa, Rosalia Kaupa, Iosif Kozilec şi Maria Kozilec.
În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate autorii aratã cã, dacã este echitabil ca noul proprietar, cumpãrãtor al imobilului, sã respecte contractul de închiriere şi drepturile locative ale chiriaşului pânã la expirarea termenului închirierii, dispoziţia privitoare la dreptul de preemţiune al chiriaşului şi la dreptul de a se subroga cumpãrãtorului în situaţia vânzãrii locuinţei anterior expirãrii perioadei de închiriere este prohibitivã atât pentru proprietarul-vânzãtor, cãruia îi impune anumite restricţii (afectându-i dreptul de a selecţiona cumpãrãtorul, deci indirect principiul libertãţii contractuale şi al autonomiei de voinţã), cât şi pentru prezumtivul cumpãrãtor, obligat sã aştepte hotãrârea chiriaşului de a se prevala de dreptul sãu de preemţiune.
Prin urmare, textul de lege criticat restrânge în mod nejustificat posibilitatea proprietarului de a dispune în mod liber de bunul sãu, ajungându-se la situaţia în care dreptul de proprietate se subordoneazã dreptului de locaţiune, ceea ce contravine principiului constituţional consacrat de art. 44 alin. (2), referitor la garantarea proprietãţii private.
Curtea de Apel Timişoara - Secţia civilã aratã cã dreptul de preemţiune al chiriaşului are rolul de a asigura o anumitã protecţie a acestuia cu privire la stabilitatea şi continuitatea folosinţei locuinţei şi nu este de naturã a limita dreptul de proprietate privatã. Textul de lege criticat nu vine sã instituie în favoarea chiriaşului un preţ inferior celui al pieţei, ceea ce ar fi lezat dreptul de dispoziţie al proprietarului care ar fi fost pus în imposibilitatea de a-şi valorifica imobilul la preţurile existente pe piaţa liberã.
Pe de altã parte, dreptul chiriaşului de a se subroga în drepturile terţului cumpãrãtor care a achiziţionat bunul de la proprietarul vânzãtor la un preţ mai mic decât cel indicat în oferta din notificarea chiriaşului sau în lipsa unei asemenea notificãri reprezintã o sancţiune care se aplicã unui proprietar care a înţeles sã-şi valorifice dreptul cu încãlcarea reglementãrilor juridice în vigoare.
Aşa fiind, <>art. 21 din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 creeazã cadrul legal particular în care dispoziţiile constituţionale se pot exercita, excepţia de neconstituţionalitate fiind neîntemeiatã.
În conformitate cu dispoziţiile <>art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992 , republicatã, încheierea de sesizare a fost comunicatã preşedinţilor celor douã Camere ale Parlamentului, Guvernului, precum şi Avocatului Poporului pentru a-şi formula punctele de vedere cu privire la excepţia ridicatã.
Guvernul considerã excepţia de neconstituţionalitate ca fiind neîntemeiatã, apreciind cã, prin instituirea dreptului de preemţiune, legiuitorul a acordat un beneficiu chiriaşului în scopul protejãrii acestuia de comportamentul abuziv al proprietarului. Textul de lege criticat face astfel aplicarea prevederilor art. 44 alin. (1) teza a doua din Constituţie, republicatã, stabilind limitele dreptului de proprietate în situaţia specialã prevãzutã de lege.
Avocatul Poporului aratã cã legiuitorul ordinar este competent sã stabileascã cadrul juridic pentru exercitarea atributelor dreptului de proprietate, în aşa fel încât sã nu vinã în coliziune cu interesele generale sau cu interesele particulare legitime ale altor subiecte de drept, <>art. 21 din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 constituind expresia aplicãrii art. 44 alin. (1) teza a doua din Constituţie, republicatã, potrivit cãruia conţinutul şi limitele acestui drept sunt stabilite de lege.
În plus, scopul <>Ordonanţei de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 îl reprezintã protecţia chiriaşilor prin mãsuri corespunzãtoare, în deplin acord cu dispoziţiile constituţionale cuprinse în art. 47 alin. (1), care prevãd cã "Statul este obligat sã ia mãsuri de dezvoltare economicã şi de protecţie socialã, de naturã sã asigure cetãţenilor un nivel de trai decent".
Preşedinţii celor douã Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctul lor de vedere cu privire la excepţia de neconstituţionalitate.
CURTEA,
examinând încheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului şi al Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecãtorul-raportor, susţinerile pãrţii prezente, concluziile procurorului, dispoziţiile legale criticate, raportate la prevederile Constituţiei, precum şi dispoziţiile <>Legii nr. 47/1992 , republicatã, reţine urmãtoarele:
Curtea Constituţionalã a fost legal sesizatã şi este competentã, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţia României, republicatã, ale art. 1 alin. (2), ale <>art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992 , republicatã, sã soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate ridicatã.
Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie <>art. 21 din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, publicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobatã cu modificãri şi completãri prin <>Legea nr. 241/2001 , publicatã în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001, dispoziţii care au urmãtorul conţinut:
- Art. 21: "Dispoziţiile art. 18-20 privind dreptul de preemţiune al chiriaşului şi dreptul de a se subroga cumpãrãtorului sunt aplicabile şi în cazul în care proprietarul vinde locuinţa înainte de expirarea perioadei de închiriere. Cumpãrãtorul este dator sã respecte contractul de închiriere încheiat, înscris şi înregistrat la organul fiscal teritorial, cu excepţia cazului în care încetarea închirierii din cauza vânzãrii a fost prevãzutã în contractul de închiriere."
Autorii excepţiei susţin cã dispoziţiile legale criticate încalcã prevederile constituţionale ale art. 44 alin. (2) teza întâi: "Proprietatea privatã este garantatã şi ocrotitã în mod egal de lege, indiferent de titular."
Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea reţine cã <>art. 21 din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 reglementeazã dreptul de preemţiune al chiriaşului la cumpãrarea locuinţei în cazul în care proprietarul îşi manifestã intenţia de a o vinde înainte de expirarea perioadei de închiriere stipulate în cuprinsul contractului de locaţiune. Nerespectarea obligaţiei corelative a proprietarului, respectiv dacã locuinţa este vândutã cu un preţ inferior sau chiar egal celui prevãzut în oferta adresatã chiriaşului care nu a acceptat-o, îi conferã acestuia din urmã dreptul de a se subroga cumpãrãtorului, plãtindu-i acestuia preţul convenit cu vânzãtorul.
Curtea constatã cã susţinerile autorului excepţiei sunt neîntemeiate, întrucât prin reglementarea dedusã controlului proprietarul nu este lipsit de posibilitatea de a negocia preţul vânzãrii şi de a vinde imobilul terţului care oferã un preţ mai mare, singura situaţie în care s-ar fi putut reţine cã textul de lege criticat vine în coliziune cu norma constituţionalã de referinţã, prin restrângerea prerogativei de dispoziţie a dreptului de proprietate. Or, în condiţiile în care dreptul de preemţiune, precum şi cel de a se subroga cumpãrãtorului, recunoscute chiriaşului, opereazã exclusiv la preţ egal, deci doar în cazul în care proprietarul a înţeles sã vândã unui terţ, deşi chiriaşul îi oferise acelaşi preţ - opţiune prin ea însãşi abuzivã şi lipsitã de legitimitate -, consacrarea drepturilor menţionate prin lege, cu o evidentã finalitate de protecţie a interesului chiriaşului, lipseşte de orice temei critica de neconstituţionalitate.
Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) şi al art. 147 alin. (4) din Constituţie, republicatã, precum şi al art. 1-3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al <>art. 29 din Legea nr. 47/1992 , republicatã,
CURTEA CONSTITUŢIONALĂ
În numele legii
DECIDE:
Respinge excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor <>art. 21 din Ordonanţa de urgenţã a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicatã de Anton Kaupa, Rosalia Kaupa, Iosif Kozilec şi Maria Kozilec în Dosarul nr. 1.026/C/2004 al Curţii de Apel Timişoara - Secţia civilã.
Definitivã şi general obligatorie.
Pronunţatã în şedinţa publicã din data de 5 octombrie 2004.
PREŞEDINTELE CURŢII CONSTITUŢIONALE,
prof. univ. dr. IOAN VIDA
Magistrat-asistent,
Mihaela Senia Costinescu
_______________
Newsletter GRATUIT
Aboneaza-te si primesti zilnic Monitorul Oficial pe email
Comentarii
Fii primul care comenteaza.
MonitorulJuridic.ro este un proiect:
